爸爸想把名下房子卖给儿子，双方签订买卖契约，儿子也准备向银行申请贷款支付房款，看似正常的房屋交易，为什么仍可能被国税局认定为赠与？ 关键不只在于有没有付钱，还包括贷款由谁提供担保，以及儿子是否具备还款能力。 财政部高雄国税局曾以一笔1000万元的父子土地交易为例，说明即使儿子已支付头期款，也计划通过银行贷款支付尾款，仍可能因父亲提供担保、儿子缺乏还款能力，而面临赠与税问题。 儿子付200万元头期款、向银行贷800万元，为何仍可能算赠与？ 根据财政部高雄国税局2024年10月24日发布的新闻稿，国税局曾以父子间的土地买卖为例，说明即使双方主张交易属实，仍须查看买方的购屋资金来源与贷款担保安排。

图解 / 01 国税局案例拆解 1,000万元父子买卖 钱从哪里来？ 高雄国税局2024年举例：标的是土地，金额为双方主张的买卖价金。 双方主张的买卖价金 1,000万元 ● 已支付头期款 200万元 占20% · 受赠存款 ● 拟以银行贷款付尾款 800万元 占80% · 尚未付清 尾款的资金关系 银行 预计放款 → 儿子 借款买方 → 爸爸 收款卖方 800万元为预计贷款、支付的安排，并非已付清。 贷款关系的关键 爸爸是卖方，也是银行贷款担保人 案例中的儿子无所得、无其他财产，国税局认为欠缺还款能力。 数据源：财政部高雄国税局（2024年10月24日）；20%／80%为依示例金额换算。 1,000万元并非核定赠与税额。

风传媒 风生活 ／ 图知道 高雄国税局指出，由于这笔交易不符合《遗产及赠与税法》第5条第6款的例外规定，因此应以赠与论课征赠与税。 虽然国税局以土地买卖为例，但这项规定同样适用于父母与子女之间的房屋交易。 爸爸卖房子给儿子，为什么有付钱还可能算赠与？ 依《遗产及赠与税法》第5条第6款，二亲等以内亲属间的财产买卖有特别规定，不能只凭双方签约、汇款纪录，就认定交易不涉及赠与。 图解 / 02 法定条件判断 亲子买卖房子， 有付款就没事吗？ 二亲等以内亲属买卖，原则上以赠与论；欲适用例外，必须确认两道条件。 二亲等以内亲属间的财产买卖 第一关 01 能提出确实的付款证明吗？

是 ↓ 再看第二关 否 ↘ 无法适用例外 第二关 02 买卖价款不是卖方借出， 也不是由卖方提供担保借得？ 是 ↓ 可主张免以赠与论 仍须提出数据供查核 否 ↘ 不符合但书条件 可能以赠与论 特别注意 卖方爸爸替儿子的购屋贷款提供担保，可能让第二关不符合条件；不是「有汇款纪录」就一定免课。 法规来源：《遗产及赠与税法》第5条第6款、财政部台北国税局（2023年10月31日）。 实际认定仍依交易事实查核；即使符合例外，仍须办理相关申报。 风传媒 风生活 ／ 图知道 爸爸只是帮忙当担保人，为何可能让整笔买卖出问题？ 如果儿子凭自己的财力向银行取得购屋贷款，与由卖方爸爸提供担保取得贷款，在赠与税认定上可能有不同结果。

后者可能不符合《遗产及赠与税法》第5条第6款的例外条件，而买方的所得、其他财产及还款能力，也会成为国税局审查交易的重要依据。 儿子拿爸爸以前送的200万元买房，也会被算赠与吗？ 事实上，子女使用父母过去合法赠与的存款购买房屋，并不当然被认定为另一笔赠与。 财政部税务入口网指出，不少父母会在子女未成年时，利用每年赠与税免税额，逐年将现金或存款移转到子女名下，作为未来购屋的财力来源。 只要过去的赠与确实成立，资金已属子女所有，并能提出相关证明，就可以作为购屋资金来源的佐证。 亲子买卖房屋如何证明不是赠与？

国税局查核2大重点 财政部高雄国税局指出，审查二亲等以内亲属买卖财产时，会从「自有资金」及「贷款」两个方向，确认买方是否具备购买能力。 如果房款来自儿子自己的存款或所得，可以提出薪资所得、历年储蓄、财产出售、保险解约、历年受赠现金等数据，证明购屋资金确实属于买方。 如果购屋资金来自银行贷款，则应备妥借款契约、担保文档、拨款纪录及还款数据，供国税局查核。 此外，父母与子女买卖房屋，也应保留正式买卖契约、付款明细及银行汇款纪录，确保资金来源与交付过程可以查证。 即使资金来源没有问题，如果房屋以显著不相当的价格出售，仍可能涉及《遗产及赠与税法》第5条第2款规定的差额赠与。 房子被认定是赠与，2026年免税额244万元怎么算？

如果亲子间房屋移转被认定为赠与，是否需要缴纳赠与税，还要看依法计算的赠与财产价值，以及赠与人当年度其他赠与金额。 根据财政部北区国税局2026年1月26日发布的说明，2026年每位赠与人的全年赠与税免税额为244万元。 这笔免税额是以赠与人全年赠与总额合并计算，并非每送给一名子女，就能重新使用244万元额度。 另外，不动产的赠与税计算，也不直接等于市场成交价格。 依《遗产及赠与税法》第10条，土地原则上以公告土地现值或评定标准价格，房屋以评定标准价格，作为赠与财产价值的计算基础。 实际应纳税额则须依赠与总额、免税额、可适用扣除额及税率等规定计算。

财政部台北国税局提醒，即使亲子买卖房屋符合免以赠与论的条件，仍须办理赠与税申报，并检附买卖契约、付款证明等数据，经国税局认定买卖属实后，才能免课赠与税。 父母愿意替孩子提供担保，或许只是希望减轻购屋压力，但在税法上，这份帮忙却可能让原本的买卖交易被视为赠与。 参考数据 财政部高雄国税局，2024年10月24日〈二亲等以内亲属间财产买卖，以赠与论，须提供资金给付证明，方能免征赠与税〉。 全国法规数据库《遗产及赠与税法》第5条、第10条。 财政部台北国税局〈二亲等以内亲属间财产之买卖，应否申报赠与税？ 〉。 财政部税务入口网〈亲子赠与〉。 财政部北区国税局，2026年1月26日〈115年赠与税纳税义务人每年得减除免税额244万元〉。

财政部税务入口网〈赠与财产的价值如何计算？ 〉。