东京哪一区的中古公寓涨最多？ 如果只看2026年第1季的成交单价中位数，答案是荒川区，年增26%。 但把期间拉长为最近四季，再调整屋龄、面积等房屋条件，排名第一的变成中央区。 荒川的26%，比较的是2026年第1季与前一年同季的成交单价中位数。 中央区居首的排名，则采用最近四季的成交，并调整屋龄、面积等差异。 两份排名的期间和算法都不同。 这是东京不动产研究所2026年9月发布的《日本不动产数据报告》，运用国土交通省公开成交数据做出的比较。 报告除了列出东京23区的房价，也用统计方法调整面积、屋龄、建筑构造、离站距离与灾害条件，减少不同成交对象本身条件差异的影响。

调整拉齐条件后，最近四季的估计年增率以中央区最高，港区、江东区紧跟在后。 荒川、文京、中野约落在12%至14%，排名退到中段；23区的估计涨幅均为正，最低的是练马区。 【荒川单季涨26%，为何拉长期间后涨幅缩小？ 】 中位数就是把成交单价由低到高排列，取中间的数值。 它比平均数不容易受少数豪宅影响，但仍会受到「这一季刚好卖出哪些房子」左右。 荒川区2026年第1季只有109笔成交样本。 当成交对象的屋龄、面积或地段组合改变，单价中位数也可能明显变动，不代表区内每一间房子都涨了相同比例。 报告把观察期间拉长为最近四季，荒川的中位数涨幅约为13%；再调整房屋条件后，估计年增率约为12%。

以调整条件后的估计值来看，中央区约涨18.7%、港区18.5%、江东区17.0%。 这是2025年第2季至2026年第1季与前一年同期相比。 长条是调整面积、屋龄、构造、离站距离与灾害条件后的估计年增率，圆点是同一期间未调整条件的成交单价中位数年增率。 比较期间为2025年第2季至2026年第1季，对前一年同期；中央区与港区的调整后涨幅最高。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」；东京不动产研究所整理） 【大田成交中位数近乎持平，同条件房价仍上涨】 大田区最近四季的成交单价中位数几乎持平。 但拆开成交对象看，屋龄30年以上的房子，占比从36%升到44%，小套房也变多。 调整面积、屋龄等条件后，大田区的估计年增率为11.7%。

杉并区与练马区也呈现类似落差，调整后分别约涨10.5%与6.5%。 研究所建议，比价时找同一区、面积与屋龄相近的近期成交。 在中央、港、江东等涨幅较高的区，一年前的成交价可能与目前行情有明显差距。 【2024年第3季后，都心与外围房价走势拉开】 除了23区排名，报告也利用国交省公开的REINS成约价格数据，比较都心与外围的走势。 REINS是日本不动产仲介共用的对象信息系统，成约价格指实际成交价格。 报告把2021年第1季设为100，到2026年第1季，都心5区的价格指数为160，外围5区为132，分别较基期上涨60%与32%。 都心5区指千代田、中央、港、涩谷、新宿；外围5区指足立、葛饰、江户川、板桥、练马。

2024年夏天以前，两组指数走势大致同步；第3季后，差距开始扩大。 到2026年第1季，都心每平方公尺的成交单价中位数约为外围的2.5倍。 研究所认为，都心较容易受到资金流动与汇率影响，外围则较受当地购屋族的房贷负担能力限制。 以2021年第1季为100，2026年第1季都心5区指数为160、外围5区为132，2024年第3季后走势拉开。 指数反映相对基期的价格变化，不代表价格水准。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」公开REINS成约价格数据；东京不动产研究所整理） 【升息会让东京房价下跌吗？ 】 拉长时间看，报告编制的东京23区成交单价指数，从2005年到2025年底上涨了一倍多，但并非一路上涨。

2005年至2012年间，东京人口增加，期初与期末的价格水准却相差不大；2013年日银推出大规模宽松后，房价进入较明显的上升阶段。 报告将房价指数与10年期公债殖利率放在一起比较，也看不出稳定的「利率升、房价就跌」关系。 10年期公债殖利率是长期市场利率指针，日银政策利率则是短期利率，两者要分开看。 依报告整理，日银在2026年6月、9月各升息一次，政策利率升至1.25%；10年期公债殖利率在9月升破3%。 REINS月数据也显示，东京23区中古公寓成交单价的年增率，从2026年3月的一成多，降到8月的小幅负成长。 这项月数据使用平均单价，8月的平均值下跌，还不能直接判定每个区、每种房型都在跌。

上图为东京23区、都心5区、外围5区成交单价指数（2005年第3季＝100），下图为10年期公债殖利率与日银政策利率。 不同利率指针需分开解读，历史走势也不能直接当成未来房价的预测。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、财务省、日本银行；东京不动产研究所整理） ＊本文授权自：东京不动产研究所。 完整报告：《日本不动产数据报告》2026年第3季。 原报告提供东京23区完整行情、未调整与调整条件后的涨幅比较，以及都心和外围的长期走势，可进一步查看自己关注的行政区。 日本不动产数据报告系列： 不是东京！ 日本房市隐藏黑马是谁？

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