東京哪一區的中古公寓漲最多？ 如果只看2026年第1季的成交單價中位數，答案是荒川區，年增26%。 但把期間拉長為最近四季，再調整屋齡、面積等房屋條件，排名第一的變成中央區。 荒川的26%，比較的是2026年第1季與前一年同季的成交單價中位數。 中央區居首的排名，則採用最近四季的成交，並調整屋齡、面積等差異。 兩份排名的期間和算法都不同。 這是東京不動產研究所2026年9月發布的《日本不動產數據報告》，運用國土交通省公開成交資料做出的比較。 報告除了列出東京23區的房價，也用統計方法調整面積、屋齡、建築構造、離站距離與災害條件，減少不同成交物件本身條件差異的影響。

調整拉齊條件後，最近四季的估計年增率以中央區最高，港區、江東區緊跟在後。 荒川、文京、中野約落在12%至14%，排名退到中段；23區的估計漲幅均為正，最低的是練馬區。 【荒川單季漲26%，為何拉長期間後漲幅縮小？ 】 中位數就是把成交單價由低到高排列，取中間的數值。 它比平均數不容易受少數豪宅影響，但仍會受到「這一季剛好賣出哪些房子」左右。 荒川區2026年第1季只有109筆成交樣本。 當成交物件的屋齡、面積或地段組合改變，單價中位數也可能明顯變動，不代表區內每一間房子都漲了相同比例。 報告把觀察期間拉長為最近四季，荒川的中位數漲幅約為13%；再調整房屋條件後，估計年增率約為12%。

以調整條件後的估計值來看，中央區約漲18.7%、港區18.5%、江東區17.0%。 這是2025年第2季至2026年第1季與前一年同期相比。 長條是調整面積、屋齡、構造、離站距離與災害條件後的估計年增率，圓點是同一期間未調整條件的成交單價中位數年增率。 比較期間為2025年第2季至2026年第1季，對前一年同期；中央區與港區的調整後漲幅最高。 （資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」；東京不動產研究所整理） 【大田成交中位數近乎持平，同條件房價仍上漲】 大田區最近四季的成交單價中位數幾乎持平。 但拆開成交物件看，屋齡30年以上的房子，占比從36%升到44%，小套房也變多。

調整面積、屋齡等條件後，大田區的估計年增率為11.7%。 杉並區與練馬區也呈現類似落差，調整後分別約漲10.5%與6.5%。 研究所建議，比價時找同一區、面積與屋齡相近的近期成交。 在中央、港、江東等漲幅較高的區，一年前的成交價可能與目前行情有明顯差距。 【2024年第3季後，都心與外圍房價走勢拉開】 除了23區排名，報告也利用國交省公開的REINS成約價格資料，比較都心與外圍的走勢。 REINS是日本不動產仲介共用的物件資訊系統，成約價格指實際成交價格。 報告把2021年第1季設為100，到2026年第1季，都心5區的價格指數為160，外圍5區為132，分別較基期上漲60%與32%。

都心5區指千代田、中央、港、澀谷、新宿；外圍5區指足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬。 2024年夏天以前，兩組指數走勢大致同步；第3季後，差距開始擴大。 到2026年第1季，都心每平方公尺的成交單價中位數約為外圍的2.5倍。 研究所認為，都心較容易受到資金流動與匯率影響，外圍則較受當地購屋族的房貸負擔能力限制。 以2021年第1季為100，2026年第1季都心5區指數為160、外圍5區為132，2024年第3季後走勢拉開。 指數反映相對基期的價格變化，不代表價格水準。 （資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」公開REINS成約價格資料；東京不動產研究所整理） 【升息會讓東京房價下跌嗎？

】 拉長時間看，報告編製的東京23區成交單價指數，從2005年到2025年底上漲了一倍多，但並非一路上漲。 2005年至2012年間，東京人口增加，期初與期末的價格水準卻相差不大；2013年日銀推出大規模寬鬆後，房價進入較明顯的上升階段。 報告將房價指數與10年期公債殖利率放在一起比較，也看不出穩定的「利率升、房價就跌」關係。 10年期公債殖利率是長期市場利率指標，日銀政策利率則是短期利率，兩者要分開看。 依報告整理，日銀在2026年6月、9月各升息一次，政策利率升至1.25%；10年期公債殖利率在9月升破3%。 REINS月資料也顯示，東京23區中古公寓成交單價的年增率，從2026年3月的一成多，降到8月的小幅負成長。

這項月資料使用平均單價，8月的平均值下跌，還不能直接判定每個區、每種房型都在跌。 上圖為東京23區、都心5區、外圍5區成交單價指數（2005年第3季＝100），下圖為10年期公債殖利率與日銀政策利率。 不同利率指標需分開解讀，歷史走勢也不能直接當成未來房價的預測。 （資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、財務省、日本銀行；東京不動產研究所整理） ＊本文授權自：東京不動產研究所。 完整報告：《日本不動產數據報告》2026年第3季。 原報告提供東京23區完整行情、未調整與調整條件後的漲幅比較，以及都心和外圍的長期走勢，可進一步查看自己關注的行政區。 日本不動產數據報告系列： 不是東京！ 日本房市隱藏黑馬是誰？

這3地5年漲幅驚人 專家：別只看漲幅 東京23區房價2026｜二十年翻一倍，港區每㎡200萬日圓、中央區同條件年增18.7% 東京老房子便宜，買來收租划算嗎？ 不動產報告提醒：省下房價，還要算這些成本 新宿、豐島人口流失最兇！ 東京買房「這4站」才是贏家：人口成長飆、34個還便宜車站總整理 東京買房哪區漲最兇？ 2026數據出爐：荒川單季衝26%，但條件拉齊看這區才是冠軍 東京房市展望｜新建供給、2040年人口與23區人口移動