在东京买中古公寓，离车站越近，通常越贵。 但只看成交单价中位数，都心5区却出现相反结果：距离车站稍远的房子，单价反而较高。 原因之一，是车站旁成交的小套房较多，拉低了中位数。 东京不动产研究所调整面积、屋龄等条件后发现，都心也有离站越远、单价越低的关联。 这是研究所2026年9月发布的《日本不动产数据报告》，分析东京23区中古公寓成交数据的结果。 报告比较了不同离站距离、屋龄及灾害风险下的成交单价。 【离车站每多走1分钟，单价约低1.2%，都心也一样】 报告把23区分成3组：都心5区（千代田、中央、港、涩谷、新宿）、外围5区（足立、葛饰、江户川、板桥、练马），以及其他13区。

外围5区，离站6至10分钟的中古公寓，单价中位数比5分钟内约低4%；走到11至15分钟，再低约13%。 世田谷、品川、江东等其他13区也是同样走势。 都心5区只看中位数，结果相反，离站6至10分钟的单价比5分钟内还高一成多。 报告用统计模型扣掉行政区、面积、屋龄、建筑构造和淹水风险的差异后，都心也回到同一个规律：离车站越远越便宜，以直线距离推算，每多走1分钟，单价约低1.6%。 报告的分钟数是用町中心到车站的直线距离推算。 实际道路平均约是直线的1.3倍（腰冢武志等学者研究），换成房仲广告上的步行分钟，约为每分钟低1.2%。

【都心车站旁小套房多，中位数才看起来颠倒】 都心离站5分钟内的成交，30平方公尺以下的小套房占2成多；6至10分钟只占14%。 小套房每平方公尺单价约是70至100平方公尺家庭型的一半，车站旁小套房一多，中位数就被拉低。 都心离站11至15分钟的成交，全部在港区的港南和西麻布。 港区本来就贵，和港区自己离站5分钟内的成交比，反而便宜一成多。 比价时找同一区、面积和屋龄相近的成交来比，离站远近的价差才看得出来。 外围5区与其他13区的分组中位数，呈现离站越远、单价越低的走势；都心5区则受车站旁小套房比例与港区成交组成影响。 图中分钟数为町中心到最近车站直线距离换算的推估值，不是对象实际步行时间。

（数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、「国土数値情报」、e-Stat；东京不动产研究所整理） 如果买房是为了出租，还要另查租金。 距离车站较远的对象即使买价较低，也不代表投资报酬率一定较高；租金、空置时间与持有成本，都要依实际对象估算。 【屋龄逾40年，单价约为5年内中古公寓的4至5成多】 屋龄是另一个会拉开价格的条件。 报告用2022年以来的成交单价中位数比较，港区屋龄5年内的中古公寓，每平方公尺约238万日圆；屋龄超过40年的约100万日圆，相当于前者的42%。 世田谷区与江户川区也有类似差距。 两区屋龄超过40年的中古公寓单价，大约是屋龄5年内对象的一半。

从23区的比较来看，屋龄超过40年的单价，约为屋龄5年内中古公寓的4成至5成多，最低为足立区、最高为千代田区。 高价区不一定折价较少，差距还可能受到各区新旧房屋的地点、面积与规格组成影响。 港区屋龄超过40年的公寓，单价比世田谷区屋龄5年内的对象低约25%，但仍比江户川区屋龄5年内的对象高约2成。 同一笔预算，买方可能买到世田谷区较新的房子，也可以买到港区较老的房子。 老公寓的价格还要连同修缮负担一起看，日本公寓住户每月缴交的「修缮积立金」，是由管理组合累积、用于大楼修缮的资金。 未来是否需要提高月缴金额或一次性追加款项，取决于管理状况与修缮计划，不能只靠屋龄判断。

研究建议出价前先确认3项数据：修缮积立金目前余额、每户每月缴纳金额，以及上一次大规模修缮的年份。 这些数据也应配合长期修缮计划与管理费欠缴情形一起看。 查不到大规模修缮纪录的老公寓，要先向管理组合确认是否做过修缮。 积立金不足时，住户日后可能得提高月缴金额，或一次分摊修缮费。 港区、世田谷区与江户川区不同屋龄的成交单价中位数。 屋龄超过40年的单价，约为屋龄5年内中古公寓的4至5成多。 本图为不同房屋的分组中位数，不是同一房屋的折旧曲线。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」；东京不动产研究所整理） 【淹水预想深度未满3公尺，统计折价不到5%】 第三个条件是灾害风险。

报告把成交数据按町的地理信息，与国交省洪水淹水预想图等数据链接。 淹水预想图是在假设极端大雨的情境下，估计不同地点可能淹水的范围与深度。 依这套分类，东京东部的足立、葛饰、荒川、墨田、江户川、江东6区，成交样本被归入淹水预想范围的比例，约从66%到100%；中央区也超过9成。 这不等于整个行政区有相同比例的土地必然淹水。 调整行政区、面积、屋龄、构造、离站距离和季度差异后，被归入淹水预想深度未满3公尺的样本，单价比未被归入该淹水范围的样本低约3%至5%。 预想深度达3至5公尺时，估计折价扩大至约11.6%；5至10公尺约为15.3%。 土壤液化风险分类也与较低单价有关，相关样本的估计折价约14%。

调整行政区、面积、屋龄等条件后，相较于未被归入洪水淹水预想范围的样本，预想深度3至5公尺的估计单价约低11.6%，5至10公尺约低15.3%，未满3公尺的折价不到5%。 风险分类按町的地理信息链接，不代表逐栋地址查核。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、「国土数値情报」、e-Stat；东京不动产研究所整理） 这些折价率是模型估计值，出价前，还要查对象的保费、防灾设备及设备所在楼层，另行评估转售时可能遇到的问题。 实际买房前，可从国交省的灾害风险地图门户网站及地方政府的灾害地图，查核对象所在位置的洪水、内水、高潮与液化等信息。 某一张图未列入风险范围，不代表所有灾害风险都是零。

东京东部6区，以及台东区、中央区的成交样本，被归入洪水淹水预想范围的比例较高。 比例依报告的地理链接方法计算，不能直接套用到个别建物。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、「国土数値情报」、e-Stat；东京不动产研究所整理） ＊本文授权自：东京不动产研究所。 完整报告：《日本不动产数据报告》2026年第3季。 原报告提供屋龄、推估离站距离、淹水深度与地盘风险的比较图表，以及分析方法与限制，可进一步了解同一区内的价差从何而来。 日本不动产数据报告系列： 不是东京！ 日本房市隐藏黑马是谁？

这3地5年涨幅惊人 专家：别只看涨幅 东京23区房价2026｜二十年翻一倍，港区每㎡200万日圆、中央区同条件年增18.7% 东京老房子便宜，买来收租划算吗？ 不动产报告提醒：省下房价，还要算这些成本 新宿、丰岛人口流失最凶！ 东京买房「这4站」才是赢家：人口成长飙、34个还便宜车站总整理