在東京買中古公寓，離車站越近，通常越貴。 但只看成交單價中位數，都心5區卻出現相反結果：距離車站稍遠的房子，單價反而較高。 原因之一，是車站旁成交的小套房較多，拉低了中位數。 東京不動產研究所調整面積、屋齡等條件後發現，都心也有離站越遠、單價越低的關聯。 這是研究所2026年9月發布的《日本不動產數據報告》，分析東京23區中古公寓成交資料的結果。 報告比較了不同離站距離、屋齡及災害風險下的成交單價。 【離車站每多走1分鐘，單價約低1.2%，都心也一樣】 報告把23區分成3組：都心5區（千代田、中央、港、澀谷、新宿）、外圍5區（足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬），以及其他13區。

外圍5區，離站6至10分鐘的中古公寓，單價中位數比5分鐘內約低4%；走到11至15分鐘，再低約13%。 世田谷、品川、江東等其他13區也是同樣走勢。 都心5區只看中位數，結果相反，離站6至10分鐘的單價比5分鐘內還高一成多。 報告用統計模型扣掉行政區、面積、屋齡、建築構造和淹水風險的差異後，都心也回到同一個規律：離車站越遠越便宜，以直線距離推算，每多走1分鐘，單價約低1.6%。 報告的分鐘數是用町中心到車站的直線距離推算。 實際道路平均約是直線的1.3倍（腰塚武志等學者研究），換成房仲廣告上的步行分鐘，約為每分鐘低1.2%。

【都心車站旁小套房多，中位數才看起來顛倒】 都心離站5分鐘內的成交，30平方公尺以下的小套房占2成多；6至10分鐘只占14%。 小套房每平方公尺單價約是70至100平方公尺家庭型的一半，車站旁小套房一多，中位數就被拉低。 都心離站11至15分鐘的成交，全部在港區的港南和西麻布。 港區本來就貴，和港區自己離站5分鐘內的成交比，反而便宜一成多。 比價時找同一區、面積和屋齡相近的成交來比，離站遠近的價差才看得出來。 外圍5區與其他13區的分組中位數，呈現離站越遠、單價越低的走勢；都心5區則受車站旁小套房比例與港區成交組成影響。 圖中分鐘數為町中心到最近車站直線距離換算的推估值，不是物件實際步行時間。

（資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat；東京不動產研究所整理） 如果買房是為了出租，還要另查租金。 距離車站較遠的物件即使買價較低，也不代表投資報酬率一定較高；租金、空置時間與持有成本，都要依實際物件估算。 【屋齡逾40年，單價約為5年內中古公寓的4至5成多】 屋齡是另一個會拉開價格的條件。 報告用2022年以來的成交單價中位數比較，港區屋齡5年內的中古公寓，每平方公尺約238萬日圓；屋齡超過40年的約100萬日圓，相當於前者的42%。 世田谷區與江戶川區也有類似差距。 兩區屋齡超過40年的中古公寓單價，大約是屋齡5年內物件的一半。

從23區的比較來看，屋齡超過40年的單價，約為屋齡5年內中古公寓的4成至5成多，最低為足立區、最高為千代田區。 高價區不一定折價較少，差距還可能受到各區新舊房屋的地點、面積與規格組成影響。 港區屋齡超過40年的公寓，單價比世田谷區屋齡5年內的物件低約25%，但仍比江戶川區屋齡5年內的物件高約2成。 同一筆預算，買方可能買到世田谷區較新的房子，也可以買到港區較老的房子。 老公寓的價格還要連同修繕負擔一起看，日本公寓住戶每月繳交的「修繕積立金」，是由管理組合累積、用於大樓修繕的資金。 未來是否需要提高月繳金額或一次性追加款項，取決於管理狀況與修繕計畫，不能只靠屋齡判斷。

研究建議出價前先確認3項資料：修繕積立金目前餘額、每戶每月繳納金額，以及上一次大規模修繕的年份。 這些資料也應配合長期修繕計畫與管理費欠繳情形一起看。 查不到大規模修繕紀錄的老公寓，要先向管理組合確認是否做過修繕。 積立金不足時，住戶日後可能得提高月繳金額，或一次分攤修繕費。 港區、世田谷區與江戶川區不同屋齡的成交單價中位數。 屋齡超過40年的單價，約為屋齡5年內中古公寓的4至5成多。 本圖為不同房屋的分組中位數，不是同一房屋的折舊曲線。 （資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」；東京不動產研究所整理） 【淹水預想深度未滿3公尺，統計折價不到5%】 第三個條件是災害風險。

報告把成交資料按町的地理資訊，與國交省洪水淹水預想圖等資料連結。 淹水預想圖是在假設極端大雨的情境下，估計不同地點可能淹水的範圍與深度。 依這套分類，東京東部的足立、葛飾、荒川、墨田、江戶川、江東6區，成交樣本被歸入淹水預想範圍的比例，約從66%到100%；中央區也超過9成。 這不等於整個行政區有相同比例的土地必然淹水。 調整行政區、面積、屋齡、構造、離站距離和季度差異後，被歸入淹水預想深度未滿3公尺的樣本，單價比未被歸入該淹水範圍的樣本低約3%至5%。 預想深度達3至5公尺時，估計折價擴大至約11.6%；5至10公尺約為15.3%。 土壤液化風險分類也與較低單價有關，相關樣本的估計折價約14%。

調整行政區、面積、屋齡等條件後，相較於未被歸入洪水淹水預想範圍的樣本，預想深度3至5公尺的估計單價約低11.6%，5至10公尺約低15.3%，未滿3公尺的折價不到5%。 風險分類按町的地理資訊連結，不代表逐棟地址查核。 （資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat；東京不動產研究所整理） 這些折價率是模型估計值，出價前，還要查物件的保費、防災設備及設備所在樓層，另行評估轉售時可能遇到的問題。 實際買房前，可從國交省的災害風險地圖入口網站及地方政府的災害地圖，查核物件所在位置的洪水、內水、高潮與液化等資訊。 某一張圖未列入風險範圍，不代表所有災害風險都是零。

東京東部6區，以及台東區、中央區的成交樣本，被歸入洪水淹水預想範圍的比例較高。 比例依報告的地理連結方法計算，不能直接套用到個別建物。 （資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat；東京不動產研究所整理） ＊本文授權自：東京不動產研究所。 完整報告：《日本不動產數據報告》2026年第3季。 原報告提供屋齡、推估離站距離、淹水深度與地盤風險的比較圖表，以及分析方法與限制，可進一步了解同一區內的價差從何而來。 日本不動產數據報告系列： 不是東京！ 日本房市隱藏黑馬是誰？

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