2025年，从日本其他地方搬进新宿区的人，比搬出去的少3,776人。 2026年第1季，新宿区中古公寓成交单价中位数却比前一年同季高约8%。 搬出的人比较多，房价仍然上涨。 人口数字来自总务省「住民基本台帐人口移动报告」。 东京不动产研究所2026年9月发布的《日本不动产数据报告》，将这份国内迁徙统计与国土交通省的中古公寓成交数据放在一起比较。 2025年东京23区里有7区国内迁徙净流出，分别是新宿、丰岛、涩谷、港、中野、千代田与台东。 2026年第1季，这7区的中古公寓成交单价中位数，全都高于前一年同季，千代田与中野的年增率更超过2成。

【净流出的7区，有5区日本人仍是净流入】 总净流出3,776人之中，日本人净流入8人，外国住民则净流出3,784人。 7个净流出的行政区里，新宿、港、中野、千代田、台东这5区，日本人都仍是净流入。 丰岛区的日本人几乎持平，流出的2千多人也几乎都是外国住民；日本人明显净流出的则是涩谷区。 同一份数据里，神奈川县、埼玉县的外国住民呈现国内迁徙净流入。 研究所推测，这种重新分布可能与居住成本有关。 2025年东京23区日本国内迁徙净流入、净流出，区分日本人、外国人及总数。 新宿、丰岛的总净流出主要来自外国住民的国内迁徙，不等于两区的总人口变化。

（数据源：总务省统计局「住民基本台帐人口移动报告」、e-Stat；东京不动产研究所整理） 【年轻人搬进来，不一定立刻成为买方】 再看年龄。 2025年东京23区合计国内迁徙净流入3万9千多人，其中20多岁就净流入7万5千多人。 这个年龄层的净流入比总数还多，代表其他年龄层合计为净流出。 30多岁净流出8千多人，23区之中有18区的30多岁人口是搬出比较多。 65岁以上则除了足立区以外，每一区都是净流出。 研究所推估，部分年轻人搬进东京后会先租屋。 大田区是个例子。 它是2025年20至39岁国内迁徙净流入最多的区，但最近四季的中古公寓成交单价中位数，却几乎持平。 报告发现，大田区成交对象的屋龄变高，小套房占比也增加。

调整面积、屋龄等条件后，估计年增率仍超过一成。 报告比对的REINS租赁成交样本，也没有呈现人口净流入较多的区，租约笔数就一定较多的关系。 【销售型新屋供给缩减，也可能支撑中古市场】 房子盖来卖，还是盖来租，也会影响买方有多少选择。 国土交通省建筑开工统计将这两类分别列为销售型与出租型共同住宅。 截至2026年8月的近12个月，东京都销售型共同住宅开工19,459户，比前一年同期少23%，约为2015年前后高点的42%。 同期出租型共同住宅开工约6万户，超过销售型的3倍。 在出租型与销售型这两类共同住宅的开工户数中，出租型约占四分之三。 这个比例只比较上述两类的开工户数，没有涵盖全部住宅类型，也不是已完工住宅的比例。

研究所认为，可买的新屋减少，部分买方可能转向中古公寓，增加中古屋的需求。 东京都新设住宅开工户数近12个月合计，截至2026年8月。 销售型共同住宅19,459户，比前一年同期少23%，约为2015年前后高点的42%；出租型共同住宅约6万户。 开工户数不等于完工或销售户数。 （数据源：e-Stat「建筑着工统计」；东京不动产研究所整理） 【人口数据怎么用？ 把范围缩小到车站周边】 依报告采用的2020年至2040年人口推计，中央区人口预估增加约2成，千代田、港区增加一成半以上，江户川区则微幅减少。 缩小到车站周边800公尺范围，丰洲、胜哄、市谷的推计成长幅度都超过2成。

以2020年为基准推计至2040年，丰洲、胜哄、市谷等车站周边800公尺圈的人口成长幅度居前。 推计值反映模型假设下的长期变化，不是已发生的人口成长。 （数据源：国土交通省「国土数値情报」将来推计人口、e-Stat；东京不动产研究所整理） 【34站通过人口与价格筛选，但不等于价格被低估】 原报告将车站周边人口推计与成交单价交叉比较，筛出34个车站：人口推计成长率高于分析样本的中位数，成交单价则低于分析样本的中位数。 依报告列出的门槛，人口推计成长率超过6.2%，每平方公尺成交单价低于99万日圆。 入选车站按人口推计成长率排列，前4站是入谷、莺谷、木场与大井竞马场前。

车站 路线 2020至2040年人口推计成长率 每平方公尺单价（万日圆，2025年起） 成交样本数 入谷 日比谷线 +17.7% 93.0 134 莺谷 JR山手线、京滨东北线 +15.3% 93.5 66 木场 东西线 +15.1% 97.5 93 大井竞马场前 东京单轨电车 +13.8% 57.5 45 门前仲町 大江户线、东西线 +13.2% 95.0 88 巢鸭 三田线、JR山手线 +13.0% 94.1 68 菊川 新宿线 +12.7% 98.7 81 龟户 东武龟户线、JR总武线 +11.6% 85.2 244 浮间舟渡 JR埼京线 +11.1% 72.3 46 东吾嬬（东あずま） 东武龟户线 +10.1% 71.1 42 绫濑 千代田线、JR常磐线 +9.8% 71.4 112 北绫濑 千代田线 +9.6% 48.0 99 落合南长崎 大江户线 +9.5% 80.0 51 西马込 浅草线 +9.3% 68.0 137 志村坂上 三田线 +9.2% 73.3 129 鹭之宫（鹭ノ宫） 西武新宿线 +8.5% 75.5 50 长原 东急池上线 +8.3% 73.3 49 旗之台（旗の台） 东急大井町线、池上线 +8.3% 88.0 34 新板桥 三田线 +8.2% 88.9 77 成增 东武东上线 +8.2% 76.7 86 千住大桥 京成本线 +8.2% 92.0 70 北池袋 东武东上线 +8.1% 90.0 99 三之轮（三ノ轮） 日比谷线 +7.9% 95.8 80 野方 西武新宿线 +7.7% 80.0 88 京成关屋 京成本线 +7.1% 59.3 40 南砂町 东西线 +7.0% 69.0 312 祖师谷大藏（祖师ヶ谷大蔵） 小田急线 +6.9% 83.3 147 千川 副都心线、有乐町线 +6.9% 80.0 37 八广（八広） 京成押上线 +6.8% 72.0 55 本莲沼 三田线 +6.7% 69.0 34 上井草 西武新宿线 +6.7% 73.3 35 西新井 东武伊势崎线、大师线 +6.6% 64.2 62 西巢鸭 三田线 +6.5% 95.5 108 永福町 京王井之头线 +6.3% 86.6 65 表说：通过人口与价格门槛的34个车站，按人口推计成长率排列。

人口以车站周边800公尺圈计算，价格为报告收录的2025年起成交单价中位数；样本数不是当地全部成交总量。 本表为条件筛选，不是投资报酬率排名。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、将来推计人口等公开数据；东京不动产研究所整理） 同样入选，价格差距仍很大。 木场的单价只比99万日圆的中位数低一些，大井竞马场前则低了4成多；但不同车站的成交房屋可能在屋龄、面积与地段上存在差异，不能只凭单价就认定哪里更划算。 这34站通过的是人口成长率与成交单价两个门槛，不是未来涨幅的排名。 人口能否按推计成长，仍要看住宅开发与实际入住情况；买方也得逐间比较屋龄、管理状况与灾害风险。 ＊本文授权自：东京不动产研究所。

完整报告、交互图表请至报告原文：《日本不动产数据报告》2026年第3季。 原报告提供34个车站的完整筛选结果、车站周边人口推计，以及东京23区不同年龄层的迁徙比较，可进一步查看自己关注的地区。 日本不动产数据报告系列： 不是东京！ 日本房市隐藏黑马是谁？ 这3地5年涨幅惊人 专家：别只看涨幅 东京23区房价2026｜二十年翻一倍，港区每㎡200万日圆、中央区同条件年增18.7% 东京老房子便宜，买来收租划算吗？ 不动产报告提醒：省下房价，还要算这些成本 新宿、丰岛人口流失最凶！ 东京买房「这4站」才是赢家：人口成长飙、34个还便宜车站总整理