本文为东京不动产研究所《日本不动产数据报告》2026 年第 3 季（创刊号）的住宅房价篇，数据以国土交通省的成交数据为主，各区最新数字为 2026 年第 1 季。 完整报告可在 bukken.io 的日本不动产数据报告页面阅读。 东京 23 区中古公寓的成交单价，二十年翻了一倍。 但这二十年不是一路上涨：前七年原地踏步，2013 年之后才开始爬升；2024 年第 3 季之后，都心与周边又走成两条不同的线。 二十年翻一倍，分成三个阶段 全 23 区成交 ㎡ 单价指数为 210（2005Q3＝100，最新可用季 2025Q4），其中一半涨幅来自 2013 到 2019 年。

三个阶段是： 2005Q3 到 2012Q3：指数最高到 2010Q3 的 120，2012Q3 回到 104，原地踏步。 2013 到 2019Q3：升到 161。 之后到 2025Q4：来到 210。 同一季（2025Q4），都心 5 区为 224、周边 5 区为 232，两组都高于全 23 区，因为其余 13 区同期只到 200，成交也比 2005 年更偏向价格较低的周边区（都心 5 区占成交的比重从 24% 降到 20%，周边 5 区从 19% 升到 22%）。 都心 5 区指千代田、中央、港、涩谷、新宿；周边 5 区指足立、葛饰、江户川、板桥、练马。

2026Q1 目前只收到 1,288 笔，不到前一季（3,256 笔）的一半，图上以虚线标为暂定，不计入。 全 23 区、都心 5 区、周边 5 区成交 ㎡ 单价指数（2005Q3＝100）。 虚线为数据未齐的暂定值。 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」，东京不动产研究所整理。 2005 到 2012 年东京人口在增加，价格却没动；2013 到 2019 年的上涨，与日本银行的宽松政策同步；但 2020 年以后利率回升，房价照涨，二十年数据看不出稳定的「升息就跌」关系。 实务上要追踪的是日银政策利率与 10 年期公债殖利率，不只是看人口。 利率转向时，都心高总价、高杠杆的对象会先反应。

2013 年前买的人有十年涨幅当安全垫，2020 年后买的没有；以实务经验建议，后者的持有计划要以「五年内不靠卖出」为前提。 2024 年第 3 季起，都心与周边分道 2024Q3 之后两条线分开：都心 5 区上升 28 点、周边 5 区上升 7 点。 REINS 成交价格指数（2021Q1＝100）最新的 2026Q1 为全区 137、都心 160、周边 132，都心 5 区与周边 5 区的 ㎡ 单价差距约 2.5 倍（2026Q1 成交中位数 173 万日圆对 68 万日圆）。 REINS 成交价格指数（2021Q1＝100）。 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」，东京不动产研究所整理。

2024Q3 之前都心与周边同步，之后变成两个市场。 笔者的解读是，都心 5 区的价格较受资金流动影响，收益主要来自资本利得与汇率；周边 5 区较受房贷负担能力约束，收益主要来自现金流。 用同一个殖利率门槛看两边，会在周边一直觉得便宜、在都心一直买不到，两个结论都不对。 两边的策略也不同： 都心：2024Q3 之后追都心，要以「买的是外币计价资产、殖利率会低于周边」为前提，无法再追求投报率；出场靠海外买盘与日圆。 周边：租金若能跟上房贷利率可以续抱；出场靠本地自住需求。 23 区成绩单（2026 年第 1 季） 最新 2026Q1 成交 ㎡ 单价前三名是港区 200、千代田区 197、中央区 186（万日圆/㎡）。

单季年增率（2026Q1 对 2025Q1）最高的是荒川区 +26.0%、文京区 +25.6%、千代田区 +23.2%，负成长的是大田区 -1.5%；但单季数字跳动大，成交中位数也会受卖出的房子影响。 把面积、屋龄、构造、步行分钟与灾害条件拉齐后（同条件），最近四季 23 区全部上涨，从练马区 +6.5% 到中央区 +18.7%。 23 区成交 ㎡ 单价中位数与年增率（2026Q1）。 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」，东京不动产研究所整理。 23 区同条件年增率与成交中位数年增率（2025Q2 到 2026Q1 对前一年同期）。

长条把面积、屋龄、构造、步行分钟与灾害条件拉齐（同条件），圆点是没拉齐的成交中位数；两者差很多的区，代表卖出的房子组成变了。 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」，东京不动产研究所整理。

表 1 23 区成交 ㎡ 单价、年增率（单季、同条件）、自 2022Q1 累计、成交笔数 区 2026Q1 ㎡ 单价（万日圆） 年增率 % 同条件年增率 % 自 2022Q1 累计 % 2026Q1 成交笔数 港区 200.0 13.3 18.5 52.9 362 千代田区 197.1 23.2 15.5 50.5 79 中央区 185.7 9.8 18.7 60.6 292 涩谷区 162.9 7.6 11.3 43.8 221 文京区 142.3 25.6 13.9 29.7 196 目黑区 133.3 3.0 15.7 20.0 181 品川区 133.3 9.4 14.6 33.3 295 新宿区 130.0 8.3 12.0 22.8 321 丰岛区 122.5 16.2 11.7 45.8 158 台东区 116.4 15.5 14.4 29.3 193 江东区 112.2 12.2 17.0 32.0 462 世田谷区 110.0 16.4 10.3 26.9 428 中野区 104.0 22.2 12.8 28.1 151 墨田区 101.8 19.8 12.9 36.6 183 北区 100.0 16.7 12.3 38.1 167 荒川区 95.0 26.0 11.9 47.5 109 杉并区 93.3 6.9 10.5 16.6 231 大田区 78.8 -1.5 11.7 5.1 298 板桥区 76.9 17.4 12.7 31.5 293 练马区 72.0 3.9 6.5 12.3 230 江户川区 70.0 14.4 12.0 31.3 194 葛饰区 60.7 8.0 9.7 23.1 160 足立区 57.7 15.4 11.0 23.6 220 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」，东京不动产研究所整理。

年增率为 2026Q1 与前一年同季单季中位数相比；同条件年增率为 2025Q2 到 2026Q1 对前一年同期，把面积、屋龄、构造、步行分钟与灾害条件拉齐后的涨幅。 成交不到 100 笔的区（本期只有千代田区，79 笔）仅供参考。 同条件比，23 区最近一年全部上涨，涨最快的仍是都心与湾岸：中央 +18.7%、港 +18.5%、江东 +17.0%；荒川、文京、中野在 +12% 到 +14%，排在中段，单季 +26% 这类数字有一半是跳动。

练马、杉并、大田看起来没涨，是卖出的房子变旧、变小：大田区最近四季屋龄 30 年以上的占比从 36% 升到 44%，小套房从 12% 升到 17%，中位数因此持平；同条件比，三区也涨了 6.5% 到 11.7%，只是比都心慢。 以实务经验建议，外圈买得便宜、卖得慢，持有期要以五年以上规划，并精算现金流入，不适合短进短出。 涨得快的区（如中央、港、江东，同条件年增 17% 到 19%），估价要用最近一季同条件的成交，用一年前的成交会出价过低而买不到。 写在最后 同一区里，屋龄、离车站的距离与淹水深度也会把价格拉开，细节见本系列〈同一区的房子为什么价差这么大〉；新建供给、2040 年人口与年轻人的流向，见〈东京房市接下来看什么〉。

数据说明 长期指数：国土交通省「不动产情报ライブラリ」的成交价格信息，全 23 区成交 ㎡ 单价指数以 2005Q3 为 100，最新可用季为 2025Q4。 REINS 成交价格指数：以 2021Q1 为 100，最新为 2026Q1。 REINS 自 2025 年起每季笔数明显增加，可能是登录覆盖率改变，报告没有调整。 各区 ㎡ 单价为 2026Q1 成交中位数。 交易价格信息落后一到两季，最后一季件数不到前一季一半时视为暂定。 本文为公开数据的整理与统计分析，不构成投资建议。 文中标示「以实务经验建议」的门槛是笔者的实务经验，不是报告数据的统计结果。

参考数据源 国土交通省｜不动产情报ライブラリ 日本不动产数据报告 2026 年第 3 季｜东京 23 区房价与全国行情｜东京不动产研究所 ＊本文授权自：东京不动产研究所。 完整报告、交互图表请至报告原文：《日本不动产数据报告》2026年第3季。 日本不动产数据报告系列： 不是东京！ 日本房市隐藏黑马是谁？ 这3地5年涨幅惊人 专家：别只看涨幅 东京23区房价2026｜二十年翻一倍，港区每㎡200万日圆、中央区同条件年增18.7%