本文為東京不動產研究所《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的住宅房價篇，資料以國土交通省的成交資料為主，各區最新數字為 2026 年第 1 季。 完整報告可在 bukken.io 的日本不動產數據報告頁面閱讀。 東京 23 區中古公寓的成交單價，二十年翻了一倍。 但這二十年不是一路上漲：前七年原地踏步，2013 年之後才開始爬升；2024 年第 3 季之後，都心與周邊又走成兩條不同的線。 二十年翻一倍，分成三個階段 全 23 區成交 ㎡ 單價指數為 210（2005Q3＝100，最新可用季 2025Q4），其中一半漲幅來自 2013 到 2019 年。

三個階段是： 2005Q3 到 2012Q3：指數最高到 2010Q3 的 120，2012Q3 回到 104，原地踏步。 2013 到 2019Q3：升到 161。 之後到 2025Q4：來到 210。 同一季（2025Q4），都心 5 區為 224、周邊 5 區為 232，兩組都高於全 23 區，因為其餘 13 區同期只到 200，成交也比 2005 年更偏向價格較低的周邊區（都心 5 區占成交的比重從 24% 降到 20%，周邊 5 區從 19% 升到 22%）。 都心 5 區指千代田、中央、港、澀谷、新宿；周邊 5 區指足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬。

2026Q1 目前只收到 1,288 筆，不到前一季（3,256 筆）的一半，圖上以虛線標為暫定，不計入。 全 23 區、都心 5 區、周邊 5 區成交 ㎡ 單價指數（2005Q3＝100）。 虛線為資料未齊的暫定值。 資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。 2005 到 2012 年東京人口在增加，價格卻沒動；2013 到 2019 年的上漲，與日本銀行的寬鬆政策同步；但 2020 年以後利率回升，房價照漲，二十年資料看不出穩定的「升息就跌」關係。 實務上要追蹤的是日銀政策利率與 10 年期公債殖利率，不只是看人口。 利率轉向時，都心高總價、高槓桿的物件會先反應。

2013 年前買的人有十年漲幅當安全墊，2020 年後買的沒有；以實務經驗建議，後者的持有計畫要以「五年內不靠賣出」為前提。 2024 年第 3 季起，都心與周邊分道 2024Q3 之後兩條線分開：都心 5 區上升 28 點、周邊 5 區上升 7 點。 REINS 成交價格指數（2021Q1＝100）最新的 2026Q1 為全區 137、都心 160、周邊 132，都心 5 區與周邊 5 區的 ㎡ 單價差距約 2.5 倍（2026Q1 成交中位數 173 萬日圓對 68 萬日圓）。 REINS 成交價格指數（2021Q1＝100）。 資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。

2024Q3 之前都心與周邊同步，之後變成兩個市場。 筆者的解讀是，都心 5 區的價格較受資金流動影響，收益主要來自資本利得與匯率；周邊 5 區較受房貸負擔能力約束，收益主要來自現金流。 用同一個殖利率門檻看兩邊，會在周邊一直覺得便宜、在都心一直買不到，兩個結論都不對。 兩邊的策略也不同： 都心：2024Q3 之後追都心，要以「買的是外幣計價資產、殖利率會低於周邊」為前提，無法再追求投報率；出場靠海外買盤與日圓。 周邊：租金若能跟上房貸利率可以續抱；出場靠本地自住需求。 23 區成績單（2026 年第 1 季） 最新 2026Q1 成交 ㎡ 單價前三名是港區 200、千代田區 197、中央區 186（萬日圓/㎡）。

單季年增率（2026Q1 對 2025Q1）最高的是荒川區 +26.0%、文京區 +25.6%、千代田區 +23.2%，負成長的是大田區 -1.5%；但單季數字跳動大，成交中位數也會受賣出的房子影響。 把面積、屋齡、構造、步行分鐘與災害條件拉齊後（同條件），最近四季 23 區全部上漲，從練馬區 +6.5% 到中央區 +18.7%。 23 區成交 ㎡ 單價中位數與年增率（2026Q1）。 資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。 23 區同條件年增率與成交中位數年增率（2025Q2 到 2026Q1 對前一年同期）。

長條把面積、屋齡、構造、步行分鐘與災害條件拉齊（同條件），圓點是沒拉齊的成交中位數；兩者差很多的區，代表賣出的房子組成變了。 資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。

表 1 23 區成交 ㎡ 單價、年增率（單季、同條件）、自 2022Q1 累計、成交筆數 區 2026Q1 ㎡ 單價（萬日圓） 年增率 % 同條件年增率 % 自 2022Q1 累計 % 2026Q1 成交筆數 港區 200.0 13.3 18.5 52.9 362 千代田區 197.1 23.2 15.5 50.5 79 中央區 185.7 9.8 18.7 60.6 292 澀谷區 162.9 7.6 11.3 43.8 221 文京區 142.3 25.6 13.9 29.7 196 目黑區 133.3 3.0 15.7 20.0 181 品川區 133.3 9.4 14.6 33.3 295 新宿區 130.0 8.3 12.0 22.8 321 豐島區 122.5 16.2 11.7 45.8 158 台東區 116.4 15.5 14.4 29.3 193 江東區 112.2 12.2 17.0 32.0 462 世田谷區 110.0 16.4 10.3 26.9 428 中野區 104.0 22.2 12.8 28.1 151 墨田區 101.8 19.8 12.9 36.6 183 北區 100.0 16.7 12.3 38.1 167 荒川區 95.0 26.0 11.9 47.5 109 杉並區 93.3 6.9 10.5 16.6 231 大田區 78.8 -1.5 11.7 5.1 298 板橋區 76.9 17.4 12.7 31.5 293 練馬區 72.0 3.9 6.5 12.3 230 江戶川區 70.0 14.4 12.0 31.3 194 葛飾區 60.7 8.0 9.7 23.1 160 足立區 57.7 15.4 11.0 23.6 220 資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，東京不動產研究所整理。

年增率為 2026Q1 與前一年同季單季中位數相比；同條件年增率為 2025Q2 到 2026Q1 對前一年同期，把面積、屋齡、構造、步行分鐘與災害條件拉齊後的漲幅。 成交不到 100 筆的區（本期只有千代田區，79 筆）僅供參考。 同條件比，23 區最近一年全部上漲，漲最快的仍是都心與灣岸：中央 +18.7%、港 +18.5%、江東 +17.0%；荒川、文京、中野在 +12% 到 +14%，排在中段，單季 +26% 這類數字有一半是跳動。

練馬、杉並、大田看起來沒漲，是賣出的房子變舊、變小：大田區最近四季屋齡 30 年以上的占比從 36% 升到 44%，小套房從 12% 升到 17%，中位數因此持平；同條件比，三區也漲了 6.5% 到 11.7%，只是比都心慢。 以實務經驗建議，外圈買得便宜、賣得慢，持有期要以五年以上規劃，並精算現金流入，不適合短進短出。 漲得快的區（如中央、港、江東，同條件年增 17% 到 19%），估價要用最近一季同條件的成交，用一年前的成交會出價過低而買不到。 寫在最後 同一區裡，屋齡、離車站的距離與淹水深度也會把價格拉開，細節見本系列〈同一區的房子為什麼價差這麼大〉；新建供給、2040 年人口與年輕人的流向，見〈東京房市接下來看什麼〉。

資料說明 長期指數：國土交通省「不動産情報ライブラリ」的成交價格資訊，全 23 區成交 ㎡ 單價指數以 2005Q3 為 100，最新可用季為 2025Q4。 REINS 成交價格指數：以 2021Q1 為 100，最新為 2026Q1。 REINS 自 2025 年起每季筆數明顯增加，可能是登錄覆蓋率改變，報告沒有調整。 各區 ㎡ 單價為 2026Q1 成交中位數。 交易價格資訊落後一到兩季，最後一季件數不到前一季一半時視為暫定。 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。 文中標示「以實務經驗建議」的門檻是筆者的實務經驗，不是報告資料的統計結果。

參考資料來源 國土交通省｜不動産情報ライブラリ 日本不動產數據報告 2026 年第 3 季｜東京 23 區房價與全國行情｜東京不動產研究所 ＊本文授權自：東京不動產研究所。 完整報告、互動圖表請至報告原文：《日本不動產數據報告》2026年第3季。 日本不動產數據報告系列： 不是東京！ 日本房市隱藏黑馬是誰？ 這3地5年漲幅驚人 專家：別只看漲幅 東京23區房價2026｜二十年翻一倍，港區每㎡200萬日圓、中央區同條件年增18.7%