提出者: スターアジア不動産投資法人 書類: 有価証券報告書（内国投資証券）－第21期(2026/02/01－2026/07/31) EDINETコード: E32253 証券コード: 該当なし 書類ID: S100ZAMP 対象期間: 2026-02-01 ～ 2026-07-31 提出日時: 2026-10-29 15:30 財務・開示要点:

• 営業未収入金、流動資産、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 597523000
• 営業未収入金、流動資産、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 669168000
• その他、流動資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 304888000
• その他、流動資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 95006000
• 流動資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 16617575000
• 流動資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 18593451000
• 有形固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 264847383000
• 有形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 264445635000
• 無形固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 6965091000
• 無形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 6956658000
• その他、投資その他の資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 905925000
• その他、投資その他の資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 826584000
• 投資その他の資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 5370332000
• 投資その他の資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 2777923000
• 固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 277182808000
• 固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 274180217000
• 投資口交付費、繰延資産、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 32260000
• 投資口交付費、繰延資産、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 16040000
• 繰延資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 47070000
• 繰延資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 28607000
• 資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 293847454000
• 資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 292802276000
• 営業未払金、流動負債、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 1182257000
• 営業未払金、流動負債、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 821442000
• その他、流動負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 131479000
• その他、流動負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 32072000
• 流動負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 24318250000
• 流動負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 26379766000
• 資産除去債務、固定負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 102823000
• 資産除去債務、固定負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 103799000
• 固定負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 124619626000
• 固定負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 121847933000
• 負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 148937876000
• 負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 148227699000
• 投資主資本、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 143894871000
• 投資主資本、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 143720368000
• 純資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 144909577000
• 純資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 144574576000
• 負債純資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 293847454000
• 負債純資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 292802276000

開示本文抜粋（主要な経営指標等の推移 [テキストブロック]）: （１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移 回次第12期第13期第14期第15期第16期決算年月2022年1月2022年7月2023年1月2023年7月2024年1月営業収益(百万円)5,9606,0886,4866,9467,964(うち不動産賃貸事業収益)(百万円)5,8906,0606,4636,5037,524営業費用(百万円)2,8723,0413,1363,3403,655(うち不動産賃貸事業費用)(百万円)2,3112,4942,5562,7442,946営業利益(百万円)3,0873,0473,3493,6064,309経常利益(百万円)2,5172,5602,7823,0733,528当期純利益(百万円)2,5162,5592,7813,0733,527総資産額(百万円)193,316193,488208,766209,259259,155(対前期比)(％)7.90.17.90.223.8純資産額(百万円)95,75395,803103,455103,224127,127(対前期比)(％)7.40.18.0△0.223.2有利子負債額(百万円)89,64089,64096,84096,840123,140出資総額(百万円)59,11559,11566,12366,12389,316発行済投資口の総口数(口)1,789,3891,789,3891,921,6891,921,6892,372,0001口当たり純資産額(円)53,51153,53953,83553,71553,5951口当たり当期純利益(円)1,4141,4301,4551,5991,518分配総額(百万円)2,6442,6412,8653,0473,6141口当たり分配金(円)1,4781,4761,4911,5861,524(うち1口当たり利益分配金)(円)1,4781,4761,4911,5861,524(うち1口当たり利益超過分配金)(円)-----総資産経常利益率(注3)(％)1.41.31.41.51.5(年換算値)(％)2.72.72.73.03.0自己資本利益率(注3)(％)2.72.72.83.03.1(年換算値)(％)5.45.45.56.06.1自己資本比率(注3)(％)49.549.549.649.349.1(対前期増減) △0.2△0.00.0△0.2△0.3配当性向(注3)(％)105.1103.2103.099.2102.5［その他参考情報］ 当期運用日数(日)184181184181184期末投資物件数(件)6060636271減価償却費(百万円)682697743763963資本的支出額(百万円)4244716057871,107賃貸NOI(Net Operating Income)(注3)(百万円)4,2614,2634,6504,5215,542FFO(Funds from Operation)(注3)(百万円)3,1993,2573,5253,4224,1161口当たりFFO(注3)(円)1,7871,8201,8341,7801,735期末総資産有利子負債比率(LTV)(％)46.446.346.446.347.5 回次第17期第18期第19期第20期第21期決算年月2024年7月2025年1月2025年7月2026年1月2026年7月営業収益(百万円)8,1139,6909,98810,2699,659(うち不動産賃貸事業収益)(百万円)8,0489,2849,4749,9159,441営業費用(百万円)3,7744,2174,2304,4803,921(うち不動産賃貸事業費用)(百万円)3,0553,3703,4083,5673,072営業利益(百万円)4,3385,4725,7585,7885,737経常利益(百万円)3,6694,5224,8344,7544,579当期純利益(百万円)3,6684,5224,8344,7534,578総資産額(百万円)258,678293,813293,925293,847292,802(対前期比)(％)△0.213.60.0△0.0△0.4純資産額(百万円)127,473144,691144,842144,909144,574(対前期比)(％)0.313.50.10.0△0.2有利子負債額(百万円)121,840139,680138,880138,880138,880出資総額(百万円)89,316105,443105,443105,443105,443発行済投資口の総口数(口)2,372,0002,687,0002,687,0002,687,0002,687,0001口当たり純資産額(円)53,74053,84853,90453,92953,8051口当たり当期純利益(円)1,5461,7121,7991,7691,704分配総額(百万円)3,7854,5704,8444,7534,6671口当たり分配金(円)1,5961,7011,8031,7691,737(うち1口当たり利益分配金)(円)1,5961,7011,8031,7691,737(うち1口当たり利益超過分配金)(円)-----総資産経常利益率(注3)(％)1.41.61.61.61.6(年換算値)(％)2.83.23.33.23.1自己資本利益率(注3)(％)2.93.33.33.33.2(年換算値)(％)5.86.66.76.56.4自己資本比率(注3)(％)49.349.249.349.349.4(対前期増減) 0.2△0.00.00.00.1配当性向(注3)(％)103.2101.1100.2100.0101.9［その他参考情報］ 当期運用日数(日)182184181184181期末投資物件数(件)7174737373減価償却費(百万円)1,0341,1421,1631,1941,151資本的支出額(百万円)774830959752741賃貸NOI(Net Operating Income)(注3)(百万円)6,0267,0577,2297,5427,521FFO(Funds from Operation)(注3)(百万円)4,7035,3425,5555,6745,7291口当たりFFO(注3)(円)1,9821,9882,0672,1122,132期末総資産有利子負債比率(LTV)(％)47.147.547.347.347.4(注1) スターアジア不動産投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6ヶ月間です。(注2) 特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて記載し、比率は小数第2位を四捨五入により記載しています。 (注3) 以下の算定式により算出しています。総資産経常利益率経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷2｝×100自己資本利益率当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷2｝×100自己資本比率期末純資産額÷期末総資産額×100配当性向1口当たりの分配金(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100なお、第12期、第14期、第16期及び第18期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。分配金総額(利益超過分配金を含まない)÷当期純利益×100賃貸NOI(Net Operating Income)不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費FFO(Funds from Operation)当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損1口当たりFFOFFO÷発行済投資口の総口数 ② 当期の概況(ア) 投資法人の主な推移 本投資法人は、その資産運用を委託するスターアジア投資顧問株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)とともに、2016年4月の上場以来、投資主利益の最大化を追求する様々な施策を実行し、資産規模の拡大による安定性の確保、内部成長の実現による1口当たり分配金の増額に努めてきました。 当期(2026年7月期)においては、特に内部成長(保有する不動産ポートフォリオにおける分配金原資となる利益の成長)に注力しました。本投資法人は、ホテル、オフィス、住宅を分配金の増額に寄与するアセットタイプとして重視しており、これらの物件における賃料増額へ注力しています。ホテルにおいては、全21物件のうち16物件の賃借人兼ホテルオペレーターであり、スターアジアグループに属するポラリス(注1)と協働した様々なホテルの収益増に資する施策の実行等により、ホテルポートフォリオ全体からの賃料収入は当初予想比＋2.5％と収益増となりました。オフィス及び住宅においては、常に周辺相場賃料の情報収集を行い、賃料上昇トレンドを的確に捉え、周辺相場の上限を狙った新規テナント誘致に加え、プロパティ・マネジャーと協働して既存テナントとの賃料増額交渉に注力しました。この結果、新規契約時(直前の入居テナントにおける賃料対比)オフィス：＋20.5％、住宅：＋12.5％、契約更新時を含む既存テナントとの交渉により、オフィス：＋4.6％、住宅：＋10.0％(賃料据置を含む全更新テナントの平均）を達成しました。今後も賃料増額(内部成長)への取組を継続することにより、ファイナンスコストの増加を相殺し、これに加えて一口当たり分配金の増額を追求します。 また、外部成長施策として、本投資法人が取得でき