立法院内政委员会今（28）日召开《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》及《都市更新条例》修法公听会，民间团体OURs都市改革组织秘书长彭扬凯出席，针对「都更容积奖励连动社宅供给」提出修法建议。 对此，笔名「洛书」的OURs政策研究员廖庭辉整理其主张，强调OURs支持「都更连动社宅」的大方向，但行政院提出的修法版本，完全是自欺欺人。 洛书在脸书发文表示，都市更新带来庞大的容积利益，本来就应该适度回馈公共福祉。 但如果不改变现行制度的诱因结构，只是一味提高社宅容积奖励上限，数字看起来很漂亮，实际上却根本没人想申请，更遑论捐赠社宅。 都更能换到多少社宅？

洛书指出，截至2025年底，全国已核定超过1300件都市更新案，真正通过容积奖励捐赠社宅的，只有10件，占比仅0.7%；其中民办都更更只有3件，取得180户社宅。 过去政府经常宣称，都更已经取得多少社宅，但仔细拆开数字就会发现，绝大多数其实来自「公有土地参与都更后的产权分回」，而非申请容积奖励所提供的社宅。 洛书说，更值得注意的是，全国完成招商的公办都更案已达103件，但采用社宅容积奖励捐赠机制的公办都更，竟然只有7件。 连政府自己主导的公办都更都不愿意用，凭什么期待民间建商踊跃申请？ 容积率花钱就有，没人要捐产权？ 洛书提到，台湾的容积取得管道太多、彼此脱钩。

建商可以先用时程、绿建筑、耐震等项目，填满一般都更容积奖励的50%上限；接着还可以通过容积移转、增额容积，继续取得额外的开发容积。 洛书表示，这些机制多半只要缴纳代金，就能取得容积，进程相对确定，也不需要负担社宅义务；反观社宅容积奖励，却要求建商将住宅产权无偿捐赠政府。 一边花钱就能买到容积，一边却要永久捐出产权。 站在开发者的角度，会选哪一个？ 洛书称，行政院版修法没有处理这些低成本替代途径，只是提高社宅容奖上限，根本无法改变建商的选择。 只提高奖励，不改变取得容积的条件，社宅容奖永远轮不到。 其他国家怎么规范「容积换社宅」？

洛书强调，反观美国、韩国、法国等国家的制度，虽然具体作法不同，但有一个共通逻辑：社宅是取得额外容积的必要门票，而不是开发商可以自由跳过的选项。 想取得更多开发利益，就必须承担相应的可负担住宅供给责任。 容积增加越多，回馈义务也应越重。 洛书批，台湾却恰好相反，社宅只是众多容积奖励项目中的一种，建商完全可以选择其他方式取得容积，避开社宅义务。 修法将危老也加码社宅容积奖励？ 洛书提到，行政院版甚至打算将社宅容积奖励纳入危老条例，他们认为更不可取。 危老重建多属小基地，为了容积加码而盖出突兀高楼，不仅增加开挖深度与邻损风险，也会加剧周边环境冲击。

洛书表示，更何况，500平方公尺的基地就可能适用，即便真的有人申请，最后分回的社宅恐怕也只有2、3户。 这种少量、零碎的住宅单元，不仅供给效益有限，后续管理成本也高。 反而让社宅背上恶化都市环境的黑锅。 OURs提修法方案：让社宅与容积连动 洛书说，OURs主张社宅容积奖励应限缩适用条件，不能全面、通案加码。 应优先针对策略性更新地区、增额容积地区、公办都更，或有一定规模公有土地参与的基地。 在此基础上，赋予公办、民办都更不同的义务： 1.公办都更，政府一定要带头做：未来不论中央或地方政府推动的公办都更，只要符合适用条件，就应强制申请社宅容积奖励。 政府不能一方面要求民间提供社宅，自己主导的开发案却带头回避。

2.民办都更，既有容奖不动，额外容积必须连动社宅：民办都更原本50%的容积奖励额度维持不变，社宅容奖仍采自愿申请。 但如果一般容积奖励已经拿满，还想额外申请容积移转或增额容积，就必须先申请社宅容积奖励，并依取得的额外容积承担相应的社宅供给义务。 OURs：取得容积太宽松、回馈方式太严苛也得改革 洛书表示，他们也要指出另一个制度矛盾：相较国际经验，台湾取得额外容积的规范相当宽松，但社宅回馈却要求「无偿捐赠产权」，采取非常严格的方式；国外有些制度是由政府或社宅机构依成本价有偿收购，也有要求开发商保留产权、承诺长期提供可负担住宅出租的模式。

洛书强调，因此他们主张双管齐下，一方面，强化容积取得与社宅供给的强制连动；另一方面，合理调整社宅交付方式。 除了无偿捐赠，也应评估成本价收购、长期出租等制度，依据不同义务提供相应的容积奖励。 目的不是降低开发者的公共回馈责任，而是让制度更合理、更有可行性，真正增加社宅供给。 洛书说，都市更新带来的额外容积，是城市给予开发者的利益，自然应该换得相应的公共回馈，修法的重点，绝非把容积奖励的数字写得多漂亮，而是能否真正换到社会需要的住宅。 「要玩就玩真的！ 我们期待这次修法能够翻转制度诱因，让都更带来的不只是更多楼地板面积，也能带来更多负担得起的居住选择。 」 更多风传媒独家内幕： ‧ 台湾房市陷死局？

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