许多人买房时，习惯先看喜欢的对象，再问银行能贷多少，最后设法凑足头期款。这样的顺序，很容易让银行愿意核贷的金额，成为自己的购屋预算。事实上，银行核贷评估的是借款人的还款能力，而我们需要衡量的还包括缴完房贷之后，能否维持日常生活、持续储蓄，以及在收入突然减少时，仍有足够的资金应付支出。

一笔符合银行授信条件的房贷，仍可能让家庭多年缺乏调整空间。买房可以累积资产，也能带来居住的稳定感，但真正的购屋能力，应从家庭现金流、资产负债与未来生活需求一起评估。

每月缴完房贷，还剩下多少余裕？

计算购屋预算，可以先从每月可负担的住房支出开始。每月可负担住房支出＝家庭稳定实领收入－必要生活费－既有债务还款－长期储蓄－风险准备金提拨。

这笔住房预算，除了房贷本息，也应涵盖管理费、房屋相关税费、保险及修缮准备。将非每月缴纳的费用换算成月平均，才能更完整地掌握持有房屋的负担。其中稳定实领收入尤其重要。若家庭收入包含奖金、佣金或加班费，可以先用不依赖这些项目的收入试算，再将额外收入作为增加储蓄或提前还款的资源。当固定支出创建在收入最好的水准上，家庭就必须持续维持高收入，才能守住原有生活。

查看还款压力时，可以观察以下两项指针

1.房贷负担率：每月房贷本息 ÷ 家庭稳定实领月收入 × 100%

2.整体还款负担率：每月所有债务还款金额 ÷ 家庭稳定实领月收入 × 100%

后者除了房贷，还应纳入车贷、信贷、学贷及信用卡分期等还款，才能看见家庭完整的债务压力。这两项指针衡量的是每月收入有多少用于还债，与「总负债除以总资产」的负债占资产比率不同。

若采取较审慎的家庭预算规划，可先以房贷本息不超过稳定实领收入的30%、整体债务还款不超过40%，作为自我检核的参考。这些比例并非银行统一核贷标准，也不代表低于门槛就一定负担得起。

对奖金与佣金占比较高，或未来可能由双薪转为单薪的家庭，更应保留余裕。即使还款比例相同，不同家庭扣除基本生活费后，剩余的资金也可能差距很大。比例的作用，是协助辨认压力。真正的购屋上限，仍取决于缴完房贷后，家庭是否有能力持续储蓄，并承受收入与支出的变化。

房子成为资产，为何手头反而更紧？

买房后，家庭资产负债表上多了一间房屋，也可能同时增加一笔长期负债。将存款转为头期款，主要是改变资产的配置方式，并不代表净资产立即增加，甚至额外产生的费用还可能使净资产减少，因为头期款只是第一笔支出，交屋相关费用、装修、家具家电与搬迁，也会集中消耗资金。如果这些支出用尽原有存款，家庭可能在完成购屋的同时，进入现金最薄弱的阶段。

所以我们必须区分两件事，净资产与流动性，房屋市值扣除贷款后的权益，是净资产的一部分，但遇到失业、医疗或照顾需求时，能够支付眼前帐单的，仍是现金与可及时变现的资产。房屋出售或增贷，都涉及时间、条件与成本，不能直接当作随时可用的准备金。

因此头期款能拿出多少，应与交屋后要留下多少现金一起决定。把更多资金投入房屋，虽然可以降低借款金额，却也可能压缩家庭面对突发状况的能力。

今天负担得起，五年后还适合吗？

房贷是一项长期承诺，家庭的收入与支出却不会固定不变。现在的双薪，未来可能因育儿、进修或照顾长辈，暂时变成单薪。或是目前足够的生活预算，也可能随孩子成长而增加。若购屋时已将每月结余用到极限，未来想转换工作、安排进修，甚至支应必要的照顾需求，都可能受到限制。

购屋前，可以把几个具体情境放进试算。包含夫妻一方收入中断半年，剩余收入与现金准备能否支应生活及贷款？浮动利率房贷若上升一个百分点，每月还款会增加多少？宽限期结束、开始摊还本金后，家庭是否仍有稳定结余？未来增加育儿或长辈照顾支出，原有储蓄计划能否继续？情境试算的目的，是让家庭看清楚目前预算留下多少空间，并据此调整房价、贷款金额或购屋时点。

尤其使用宽限期的贷款，更应以宽限期结束后的本息摊还金额，评估长期负担能力。初期月付金较低，有助于安排资金，但本金并未因此消失，后续还款压力仍须提前纳入规划。

比较租买，先分清楚现金支出与持有成本

租屋与买房的比较，常出现一个盲点，就是直接把房租与房贷月付金放在一起，认为金额相近，买房就比较划算。但房贷包含本金与利息。偿还本金会降低负债，在其他条件不变时增加房屋权益，因此不能将整笔房贷都视为费用。不过本金仍是每月必须支付的现金，具有资产累积效果，也不会减轻当下的付款压力。

因此，租买决策需要分开回答两个问题。

第一，家庭每月付得起吗？

这要看完整的现金流出，包括房贷本金、利息，以及管理费、税费、保险与修缮等住房支出。

第二，哪个选择较符合财务目标？

需要进一步比较租金、房贷利息、持有与交易成本，以及头期款和其他投入资金的机会成本，并纳入持有期间与房价变动。租屋省下的资金，必须实际留下并妥善运用，才可能累积成资产。买房累积的房屋权益，也须考量价格波动，以及未来出售时的相关成本。

把现金负担与资产累积分开计算，才能更清楚判断这个选择是否符合家庭目前的能力，以及未来的生活安排。

真正的购屋能力，是买房后仍保有选择

买房能提供居住稳定与自主空间，这些都有价值。但一间房是否适合买入，也取决于它会如何影响往后的工作、家庭与生活。如果买房之后，仍能累积退休资产、承受短期收入中断，并有能力支应必要的大额开销，这笔购屋支出才更有机会长期维持。

衡量购屋能力，除了看能拿出多少头期款、银行愿意贷多少，更要看付完头期款与每期房贷后，家庭还保有多少选择。能承受人生变化的预算，才是值得长期承担的预算。

（撰文者：永诚资产管理处 财顾团队）

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