一、前言 2026年中华民国地方公职人员选举或115年九合一选举，定于 2026年11月28日(星期六)举行，共选出 11,051 名地方公职人员，而选举过程中的房价偏高是民怨之首的民生问题再受关注，由于房市问题牵涉到政治、经济、社会、人性…等因素，其内容相对复杂，解决问题相对不易，因此，只有选举期间，房市的民怨问题才会引发候选人关注，唯待选举结束以后，房市问题即转为冷却，回归从前，一如什么都不曾发生过一样，留下的只是类似「住者有其屋」、「居住正义」、「青年安心成家」、「租得起、住得好、买得起」等的政治口号。

2026年，国内房市交投持续沈寂，928行情未如预期地拉擡房市走势，股票市场的热络场景亦不曾转移到房地产市场，唯因九合一选举中，县市长及立委候选人为引发选民的切身之痛，房价偏高问题在选举造势场所中再三被提及，又因选举结果迁动2028年的总统大选，执政者有输不起的压力，虽然房市政策属中央政府的职责，但因牵涉到政权保衞战，执政者因而大力配合，其中又以北市都更政策的「认知作战」更成为选战的重要攻防战。 在台湾的九合一选举中，各种选举政策大多仅止于口号，但仍有许多选民甘之如饴，即使选后政策变质亦不改其志，诚如前立委朱高正所言，台湾的政治选举真的是一场高明的骗术。

二.台北市长候选人的都更政策 为了解台北市长候选人对都更政策的内容，本文以政策的提出时点、比较面向、内核理念、政策重点、主要措施、政策优点、政策缺点、都更经验与进度、选举策略等九个面向来加以比较说明如下述： (一).都市更新转型 大体而言，台湾的都更政策正面临转型期，2026年7月16日行政院通过《都市更新条例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保证，以及提高特定条件下的容积奖励上限等「都更第三条路」，希望通过地主自主、专业管理及金融支持，突破传统建商集成或政府主导的模式。 政府除提供容积奖励及信用保证，更应创建完整配套，让地主自主更新，且无须独自承担风险。

(二).蒋万安市长的都更政策 2022年8月，代表国民党参选台北市长的蒋万安便已提出「早进场」公办都更策略，其政策重点包括降低集成门槛(由75%降为50%)，提高容积(由225%提高为300%)，同时扩增量能，主要措施则有意愿门槛下降、基准容积上升，以及增加行政人力等，而其在都更的推动上已射出「都更八箭」，其是指2023年台北市政府为加速老旧建物更新、提高防灾耐震韧性，陆续端出的八项都市更新旗舰政策工具，包括公办都更「7599」项目、公办都更「民办转公办」、公办都更「评估扩大」、都市更新「跨区整建维护」、都市更新「快轨通关(加速审议)」、防灾都更「全面启动防灾型都更」、整建住宅(整宅)「项目加速」，以及海砂屋「575」项目等。

在实务操作与经验上，蒋市长应已获得都更内容及进度的精髓，并了解如何才能达到加速老旧建物更新的政策性做法。 (三)、沈柏洋候选人的都更政策. 2026年9月，代表民进党参选台北市长的沈伯洋提出「无限都更」的都更主张，10月提出书面政策说明，亦即九合一选举的前二个月才提出都更规划，其政策重点包括解决招商、审议与动工瓶颈，以及避免入口寛出口窄等，而主要措施则包括简化审议进程、加速招商投资，以及提升运行效率等。 亦即沈候选人为临阵磨刀，且仅止于纸上谈兵，唯其在「认知作战」的前提下，刀刀亮眼，并已对现任市长造成极大的冲击。

(四)、蒋与沈的都更政策比较 蒋万安与沈伯洋两位台北市长候选人的都更内核理念、政策重点、主要措施等均有其脉络可寻，唯蒋市长以实做取胜，有四年的实务经验，了解都更实务与理想的差距，比较能提出具体而可行的办法；后者以认知作战为主轴，以评论润饰规划，并以愿景及理想为诉求，较易获得人民的感受，唯规划易流于纸上作业，愿景流于想像，理想亦难以化为事实，更何况房市政策为中央政府的权责，地方政府的推动有赖中央政府的配合方能竟其功，因此，在政策的定位与说明上，说得漂亮不如做得踏实。

唯沈候选人精于认知作战的精髓，除针对现行都更政策提出修正之外，并以全党为其打造的人设与话术，精准说出人民的住屋需求，如「只要搬一次家就好」，用以降低居民换迁抗拒并提高诱因，并主张将长照、托育、社会住宅与人行通行空间整体纳入都更规划，虽然这种近乎完美的都更政策难以化为事实，唯对拥有家产的老人而言，这是一种更为贴进民心的策略性说法。 另外，蒋万安的「都更 5099」与沈伯洋的「无限都更」反映了两人在都市更新推进逻辑上的根本差异；蒋万安侧重于「降门槛、公办加速进场」的实务推进路线；沈伯洋则侧重于「改善安置、集成公共设施与解决瓶颈」的结构性重塑路线，二者均有其可观之处。 有关2026九合一选举下的台北市长候选人都更政策比较，简述如下。

1提出时间 蒋于2022 年 8 月提出「早进场」公办都更策略。 沈于2026 年 9 月抛出「无限都更」概念，10月发表政策。 2比较面向 蒋提出「都更 5099」项目；沈提出「无限都更」愿景。 3内核理念 蒋的理念为「早进场、扩量能」；沈为「以人为本、一站到位」。 4政策重点 蒋的重点为降低集成门槛75%→50%、提高容积225%→300%，扩增量能。 沈的重点为解决招商，审议与动工瓶颈，以及避免入口寛出口窄。 5主要措施 蒋的主要措施为意愿门槛下降、基准容积上升，以及增加行政人力。 1.沈的主要措施为简化审议进程、加速招商投资，以及提升运行效率。 6优点 蒋的主要优点为增加都更启动机会，以及改善财务可行性。

沈的主要优点为聚焦运行面的关键问题，以及有助提升都更完成率。 7缺点 蒋的主要缺点为审议与效率未同步改变，以及运行内容仍有部分落差。 沈的主要缺点为未充分考量危老建筑，以及规划仅止于纸上谈兵。 8都更进度 蒋的都更规划为已射出「都更八箭」，并持续推动。 沈的都更规划为箭在弦上，尚在拉弓。 9选举策略 蒋的策略是市政府都更政策的运行力。 沈的策略是执政者都更的认知作战。 整体而言，蒋沈的都更政策是实务VS愿景，运行VS认知的一项都更策略。 三.台北市都更政策的认知作战 在台湾民主政治的转变过程中，认知作战在选举中频繁出现，主要原因在于民主选举的本质就是「短期内对集体心理与信任机制的争夺」。

选举具有时间急迫性、零和博弈，以及高度依赖大众感知的特性，因而认知作战历选举中扮演着重要的角色，2026年台湾的九合一选举亦如是，台北市长的选战更是如此。 (一)认知作战的义涵 认知作战(Cognitive Warfare)是一种以「改变目标受众的思维方式、信念与行为」为内核目标的非传统作战型态。 它超越了传统陆、海、空的实体战场，以及信息战、心理战的范畴，将人类的大脑与认知系统视为主要的作战领域。

其最常见手段与运作模式是信息污染与操弄，如公布假消息(Disinformation)或误导消息(Misinformation)，而最具杀伤力的则是大量发布半真半假消息(Mal-information)，即以真实事件为基础，抽离背景、夸大后果或进行偏差解读，也是最具隐蔽性与说服力的认知作战。 (二)沈候选人的都更政策之认知作战 在沈柏洋的都更政策之认知作战中，其政策切入点主要着眼于「解开审议与动工瓶颈」，而非单纯「放宽前端申请门槛」。 亦即「宽进窄出」的审核结构无法真正解决老屋危机。

清理长年挂件、实质停滞、集成破局等无效都更案，创建「僵尸都更」退场机制《所谓僵尸都更(Zombie Urban Renewal)是指那些「已经正式划定更新单元或送件报核，但因产权集成破局、实施者(建商)退场、地主纠纷或财务问题，导致长期停摆、无实质推进，却又未依进程撤销」的都市更新案件》。 同时强调都市更新的内核目标应为「城市防灾与公共安全」（如耐震补强、消防信道拓宽），主张政府资源应集中投入海砂屋、高风险危老聚落等民间建商难以获利、不愿介入的弱势基地，而非任由市场利益导向，政府须主导开发力度。

而其「无限都更」政策的内核概念为「只要搬一次家就好」来降低居民换迁抗拒并提高诱因，并主张将长照、托育、社会住宅与人行通行空间整体纳入都更规划，亦即住户换迁与公共性同时纳入其都更政策的理念中。

(三) 蒋万安对都更认知作战的攻防 一般而言，市政公共政策的批判容易运行难，特别是执政党倾其全力攻击一人的不对称选战下，蒋万安除了加强其都更政策的内核主张与政绩论述，如「都更 5099」降低前期意愿门槛，以及推动「大街廓都更」与容积诱因外，并强调「完工量与行政运行力」，同时认为对手是「以片面信息操弄市民认知」，如以「认知作战专家」的人设包装，在民生政策上以情绪化词汇，如都更「入口宽出口窄」等同医院「挂号变多急诊瘫痪」的说法，刻意简化复杂的行政进程，忽视公办都更前端集成最为艰难的现实，是一种「误导民众、隐匿事实真相的生活型认知作战」的话术，同时再三强调台北市的核定与完工件数均为具体实绩，展现市府团队在都更推进上的运行力。

(四)蒋沈均未完整考量人性与都更案例 事实上，都市更新不只是建筑工程，它往往牵涉到法律、社会、政治与人性的多重冲突，人性变化影响都更计划，如在台湾的都市更新史上，文林苑、永春都更，以及正义国宅等，无疑是最具代表性的三个都更之人性案例。 它们发生在不同的时间、不同的地点，也面临了不同的问题。 唯若从人性不同角度来观察，都反映了都市更新最内核的问题与困难。 若进一步观察，便可发现文林苑谈的是制度与社会接受之间的落差(多数决不该凌驾少数人的基本权利)，永春都更谈的是时间成本与进程拖延(最长的都市更新诉讼)，正义国宅谈的则是高成本集成与制度效率(成功与代价并存)。

三个案例若从不同角度观察，当可了解都市更新真正面对的从来不是单一住户的问题，它背后其实是制度设计(法律与进程)、人性心理(盲目乐观、过度自信、不信任、比较、损失厌恶、错失恐惧…等)，以及时间结构(政策性拖延与有效率的沟通窗口)等三种力量的交错集结，而当这三者之间没有被妥善集成时，就会产生各种形式的冲突，例如制度太强容易引起社会反弹，制度太弱又可能让集成停滞；当进程拖得太久，成本不断攀升；沟通不足，不信任会持续扩大。 一个制度设计良好的都更案，其实是能让多数人的共识有效转化为行动，同时兼顾少数人的基本权益，唯蒋沈两位候选人并未仔细考量或完整呈现人性对都更政策的影响。

四、结论与建议 经由前述的分析与说明，可据以列出本文的结论与建议如下述。 1. 2026年，国内房市交投持续沈寂，928行情并未如预期地拉擡房市走势，股票市场的热络亦不曾转移到房地产市场，唯因九合一选举即将举行，台北市的都更政策乃成为选战的重要议题。 2.2026年7月16日行政院通过《都市更新条例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保证，以及提高特定条件下的容积奖励上限等「都更第三条路」，希望通过地主自主、专业管理及金融支持，突破传统建商集成或政府主导的模式。

3.2022年8月，代表国民党参选的蒋市长便已提出「早进场」公办都更策略，其政策重点包括降低集成门槛(由75%降为50%)，提高容积(由225%提高为300%)，同时扩增量能，主要措施则有意愿门槛下降、基准容积上升，以及增加行政人力等，而其在都更的推动上已射出「都更八箭」，在实务操作与经验上，蒋市长应已获得更多都更案的精髓。 4.2026年9月，代表民进党参选的沈伯洋以选前二个月提出「无限都更」的都更策略，其政策重点包括解决招商、审议与动工瓶颈，以及避免入口寛出口窄等，而主要措施则包括简化审议进程、加速招商投资，以及提升运行效率等。

5. 两位台北市长候选人的内核理念、政策重点、主要措施等，均有其可观之处，唯前者以实做取胜，有实作经验，了解都更实务与理想的差距，能提出具体而可行的办法；后者以认知作战为前提，并以愿景及理想为诉求，较易获得人民的感同身受，唯规划易流于纸上谈兵，愿景流于想像，理想亦难化为事实。 另外，在政策的定位与做法上，选举说得漂亮不等于做得踏实。 6.都市更新不只是建筑工程，它往往牵涉到法律、社会、政治与人性的多重冲突。 而在台湾的都市更新史上，文林苑、永春都更与正义国宅，无疑是最具代表性的三个案例，但都反映了都市更新最内核的问题与困难，且须加以考量。

7.九合一选举只是大选的前哨战，潜在购屋人或投资客不宜以选举期间的房市政策为考量，仍应以理性决策为主。 ＊作者为房地产专栏作家。