爸爸当年花1200万元买房，送给儿子后，儿子以1100万元卖掉，成交价格比爸爸当初买价还少100万元，竟然仍被国税局核定要缴10万元房地合一税，究竟为什么？ 根据财政部北区国税局公布的实际案例，问题出在房屋的「取得成本」不能直接沿用父母当初购买的价格。 依照现行房地合一税规定，自己买房、父母生前赠与、父母过世后继承，出售时采用的成本认定方式可能不同，连持有年限及适用税率也有差异。 同样是一间房子，取得方式不同，将来出售时究竟会影响哪些税金？ 爸爸1200万元买房，儿子1100万元卖掉，为何还要缴10万元房地合一税？

根据财政部北区国税局2025年10月30日公布的查核案例，一名父亲在2013年1月6日以1200万元购入房地，2016年2月5日赠与儿子。 儿子于2024年10月1日以1100万元出售，申报房地合一税时，将父亲最初购入的1200万元，加上相关税费5万元，合计1205万元列为取得成本。 由于出售价格低于申报成本，儿子原本认为这笔交易没有获利。 不过，国税局查核发现，儿子是通过「受赠」取得房地，依规定必须采用受赠当时的房屋评定现值及公告土地现值，再按消费者物价指数调整，而不能直接沿用父亲最初的购买价格。

该案受赠时房屋评定现值为88万元、公告土地现值为725万元，两者合计813万元，按113%的物价指数调整后为918.69万元，再加计受赠时负担的契税3万元及土地增值税78.31万元，国税局核认可减除成本为1000万元。 最终，国税局以1100万元成交价额，扣除1000万元取得成本、40万元移转费用，以及10万元土地涨价总数额，认定课税所得为50万元。 由于儿子持有期间超过5年、未逾10年，适用20%税率，最后遭核定补缴10万元房地合一税。 风生活 ／ 图解 01 · 国税局实例 卖价少了100万元，为何反而要补税？

2025年10月30日北区国税局公布案例｜以下皆为新台币 父亲2013年买进 1,200万 儿子2024年卖出 1,100万 售价比父亲买价少 100 万元 国税局核算｜1,100万元怎么拆？ 课税时，改以儿子受赠时的法定成本计算。 上方长条按金额比例绘制（总额1,100万元） 核定可减成本 1,000 万 移转费用 40 万 土地涨价总数额 10 万 课税所得 50 万 课税所得 × 适用税率 = 应补税额 50万 × 20% ＝ 10万 核定成本： (88＋725) × 113% ＋ 3 ＋ 78.31 ＝ 1,000万元。 上述扣除金额及税额均依国税局个案，非所有受赠房屋通用数字。

数据源：财政部北区国税局，2025年10月30日案例。 风传媒／风生活 制图 自己买房、爸妈赠与、继承房子，3种取得成本到底怎么算？ 依照财政部房地合一税相关规定，适用新制的房地交易，原则上以出售时成交价额，减去法定取得成本及相关费用，再依规定减除可扣抵的交易损失、土地涨价总数额，计算课税所得。 不过，取得成本究竟是多少，必须先确认房屋通过哪种方式取得。 三种取得方式的成本认定原则如下： 风生活 ／ 图解 02 · 取得方式比较 同一间房，3种取得方式的成本起点不同 适用房地合一新制的一般房屋与土地交易 房屋是怎么取得的？ 路径 01 买卖 自己买房 取得成本以什么为基础？

原始实际购入价格 例如：买进1,000万元，原始成本原则上为1,000万元 路径 02 赠与 父母生前 看「受赠」当时的现值 房屋评定现值 ＋公告土地现值 再依规定按物价指数调整 路径 03 继承 父母过世后 看「继承」当时的现值 房屋评定现值 ＋公告土地现值 再依规定按物价指数调整 重要差别 赠与与继承的成本计算基础相近，但持有期间认定不同，将影响出售时的一般适用税率。 注：以上为新制一般原则；另可加计符合规定的必要成本及费用。 配偶赠与、旧制交易等有不同规定。 数据源：财政部税务入口网「如何计算房屋土地交易所得额及课税所得？ 」。

风传媒／风生活 制图 其中，配偶之间相互赠与具有特殊规定，取得成本须依配偶原先从第三人购买、继承或受赠的方式认定，不能直接套用一般父母赠与子女的计算方式。 同样是爸妈留下的房子，赠与和继承为什么可能缴不同的税？ 虽然一般赠与与继承在房地合一新制下，取得成本的基本计算方式相同，但两者还有一个重要差别，就是「持有期间」如何认定。 依照财政部规定，子女通过父母生前赠与取得房屋，持有期间原则上从受赠取得日开始计算，不能直接把父母原本持有房屋的时间加进来。 风生活 ／ 图解 03 · 持有期间对照 爸爸持有8年，儿子持有3年：赠与与继承差在哪？

情境试算｜假设父亲于2016年后购屋，适用房地合一新制及一般税率 时间轴｜灰色不计入；彩色列入儿子持有年限 父母生前赠与儿子只算 3年 父亲持有8年｜不合并儿子3年 一般适用税率 35% 父母过世后继承合并 11年 父亲持有8年｜可合并儿子3年 一般适用税率 15% 注：两条时间轴均以11年为共同尺度，仅比较持有期间及一般税率；不代表实际应缴税额相同。 自住优惠、非自愿出售等另有规定。 数据源：财政部税务入口网「持有期间应如何计算？ 」及房地合一税2.0税率规定。

风传媒／风生活 制图 依照目前房地合一税2.0规定，中华民国境内居住个人出售适用新制的房地，一般情况下，持有2年以内税率为45%、超过2年至5年为35%、超过5年至10年为20%、超过10年为15%。 至于因调职、非自愿离职等特定情况出售房地，符合规定者可能适用20%特殊税率；符合自住条件者，也另有优惠规定。 爸妈2016年前买的房子，继承后出售一定要缴房地合一税吗？ 另一个影响税负的关键，是房屋适用旧制还是新制。 房地合一税自2016年1月1日施行，原则上，2016年起取得的房地，出售时应适用新制。 不过，通过继承取得的房地，还须考虑被继承人原本取得房屋的日期，不能只看子女何时办理继承登记。

依照财政部规定，如果父母在2015年12月31日以前取得房地，子女于2016年以后继承，原则上仍适用旧制。 出售时，房屋部分的财产交易所得须并入交易年度综合所得总额课税，土地交易所得则免纳综合所得税，但土地移转仍须依规定申报土地增值税，实际是否应缴纳，则依相关规定判断。 如果这类继承房地符合房地合一新制的自住优惠条件，纳税人也可能依法选择按新制申报，享有课税所得400万元以下免税、超过部分按10%课税的优惠。 相反地，如果父母是在2016年以后购入房屋，过世后由子女继承，子女出售时原则上适用房地合一新制。 2026年房屋交易所得税新规定！

旧制继承、受赠房屋成本也能按物价指数调整 财政部2026年7月15日发布解释令，针对适用旧制的继承、受赠房屋，添加依消费者物价指数调整取得成本的计算方式。 过去民众出售这类旧制房屋，通常以继承或受赠当时的房屋评定现值作为成本，如果取得与出售时间相隔多年，容易因物价上涨，使帐面上的财产交易所得偏高。 依照新规定，如果民众能提供房屋实际成交价额，或国税局已查得相关数据，可将继承或受赠时的房屋评定现值，按照出售时与取得时的消费者物价指数比率调整后，再从房屋成交价额中减除。 这项调整针对的是适用旧制的房屋交易所得，并不会改变原本适用的课税制度。

财政部中区国税局2026年10月16日举例，一名民众于2011年6月继承父亲留下的房屋，当时房屋评定现值100万元，2026年5月以300万元出售。 依新规定，取得成本可按121.7%的物价指数比率调整，从100万元提高至121.7万元。 在假设没有其他可减除费用的情况下，房屋财产交易所得由原先的200万元降为178.3万元，减少21.7万元。 由于这笔交易适用旧制，房屋交易所得应依法并入综合所得总额计算税金，取得成本提高21.7万元，并不代表实际应缴税款就直接减少21.7万元，仍须视纳税人的所得及适用税率而定。 房地合一税怎么算？ 装修费、仲介费能扣吗？

符合自住条件可享400万元免税额 除了取得成本，出售房屋时支付的相关费用，也可能影响最后的课税所得。 依照财政部说明，购屋时支付的契税、印花税、代书费、规费及仲介费等必要支出，在符合条件并有证明文档的情况下，可以依法列入成本。 持有房屋期间，如果进行能增加房屋价值或性能，且效益非2年内耗竭的增置、改良或修缮，也可能符合可减除成本规定。 至于出售时支付的仲介服务费、代书费等必要费用，同样应保存单据，以供国税局查核。 不过，一般日常维修、单纯维持房屋使用状态的支出，未必符合增加房屋价值的成本认定条件，不能把所有装潢或修缮费用直接列入。

此外，适用房地合一新制的房屋，如果符合自住优惠要件，包括本人、配偶或未成年子女设有户籍，持有并实际居住连续满6年，交易前6年没有出租、供营业或运行业务使用，以及本人与配偶、未成年子女在交易前6年内未曾适用该项优惠等，课税所得400万元以下可免税，超过400万元的部分则适用10%税率。 至于继承房地能否合并计算被继承人的自住期间，仍须确认相关期间是否符合设籍、实际居住及使用规定。 房子卖掉后多久要报税？ 房地合一新旧制申报期限差在哪？ 民众出售适用房地合一新制的房屋土地，依照财政部规定，原则上应于完成所有权移转登记日的次日起算30日内，向国税局申报房地合一税，即使交易计算结果没有应纳税额，仍可能负有申报义务。

若属旧制房屋交易所得，则依规定并入出售年度的综合所得税，于次年办理结算申报。 房屋的所有权可以交给下一代，但父母当年的购屋成本与持有时间，未必会随着产权移转而完整延续。 参考数据 财政部北区国税局：个人出售受赠取得房地，取得成本应以受赠时房地现值按物价指数调整（2025年10月30日） 财政部税务入口网：房屋土地交易所得额及课税所得如何计算？

财政部：个人出售继承取得之房地，如何适用优惠新制申报房地合一税 财政部税务入口网：自住房地租税优惠的适用条件 财政部赋税署：核释继承或受赠取得旧制房屋之所得计算，纳入物价指数调整机制（2026年7月15日） 财政部中区国税局：个人出售继承或受赠取得旧制房屋，成本可按物价指数调整（2026年10月16日）