不少父母希望提早替子女准备房产，如果爸爸自己出钱盖房子，从一开始就让未成年儿子担任房屋起造人，等到房屋完工、儿子已经成年，还需要缴纳赠与税吗？ 财政部南区国税局指出，即使子女在申请建筑执照时尚未成年，领取使用执照时已经成年，只要是父母出资、无偿让子女取得房屋，仍属于赠与行为。 关键在于房屋建筑完成、领取使用执照的时间，而非子女何时成年。 此外，父母替子女兴建房屋，除了赠与税，还可能涉及契税，两者的申报期限也不相同。 爸爸出钱盖房、儿子成年后才完工！

国税局：仍可能涉及赠与税 根据财政部南区国税局2025年4月24日公布的税务问答，以未成年子女名义担任房屋起造人，申请建筑执照兴建房屋，原则上应以房屋建筑完成、领取使用执照时，作为赠与发生日。 国税局说明，如果申请建筑执照时，子女尚未成年，但领取使用执照时已经成年，仍属于《遗产及赠与税法》规定「以自己的资金，无偿为他人购置财产」的赠与行为，应依规定课征赠与税。 不过，是否实际产生应纳税额，仍须依赠与财产价值及免税额等规定判断。 房子从来没登记在爸爸名下，为何还是要课赠与税？ 依照《遗产及赠与税法》第5条第3款规定，以自己的资金，无偿为他人购置财产者，以赠与论；如果购置的财产属于不动产，则以该不动产作为赠与标的。

因此，判断是否涉及赠与税，不能只看建筑执照上的起造人是谁，还必须确认房屋实际由谁出资兴建。 假如建筑工程款、建材费用等均由爸爸负担，最后却由儿子无偿取得房屋，即使没有经过父子之间的所有权移转登记，仍可能构成赠与。 不过，若房屋确实由子女自行出资兴建，就不能仅因子女年龄或起造人身分，认定父母有赠与行为。 实际出资情形可通过工程合约、付款纪录及发票等数据佐证，也是税务机关判断是否涉及赠与的重要依据。 爸爸替儿子盖房要缴多少赠与税？ 2026年免税额244万元 虽然父母出资替子女兴建房屋可能构成赠与，但并不代表每个家庭最后都一定要缴纳赠与税，仍须依赠与财产价值与赠与发生年度的免税额计算。

财政部北区国税局指出，若赠与行为发生在2026年，每位赠与人全年可享有244万元免税额。 同一年度内，不论赠与几次、赠与给多少人，均须合并计算，而不是每位子女都能各自享有244万元免税额。 至于赠与房屋的价值，也不是一律按照爸爸实际支付的建筑成本或房屋市场价格计算。 依《遗产及赠与税法》第10条规定，房屋的赠与价值原则上以房屋评定标准价格为准。 若赠与内容另外涉及土地，土地则有其法定价值计算标准。 以2026年为例，倘若父亲全年应计入的赠与总额没有超过244万元，原则上便不会产生应纳赠与税额；若超过免税额，则须依法办理申报，并依相关规定计算是否有应纳税额。 赠与税超过免税额30天内申报！

儿子还可能要缴契税 除了赠与税，爸爸出钱盖房、让儿子担任起造人，还可能涉及另一项税负，就是契税。 台南市政府财政税务局2026年9月29日说明，依《契税条例》第12条第2项规定，建筑物在建造完成前，因买卖、交换或赠与，由取得房屋者担任建造执照原始起造人或中途变更起造人，并取得使用执照时，仍须依法申报契税。 也就是说，即使儿子从一开始就是建照上的起造人，没有另外办理房屋过户，只要实质上属于爸爸赠与房屋，儿子仍应于主管建筑机关核发使用执照之日起60日内，向房屋所在地的地方税稽征机关申报赠与契税。

至于赠与税，依《遗产及赠与税法》第24条规定，除依法不计入赠与总额的特定情形外，赠与人当年度赠与总额超过免税额时，应于超过免税额的赠与行为发生后30日内，向主管国税局申报。 赠与税原则上由赠与人负担，也就是本例中的爸爸；契税则由取得房屋的儿子负担。 台南市政府财政税务局提醒，若契税逾期申报，每逾3日会加征应纳税额1%的怠报金，最高以应纳税额为限，且不得超过1万5000元；若有匿报或短报情形，经查明属实，除了补缴税款，还可能面临应纳税额1倍以上3倍以下的罚锾。 数据源： 财政部南区国税局：以未成年子女名义起造房屋，是否应课征赠与税？

全国法规数据库：《遗产及赠与税法》 财政部北区国税局：115年赠与税纳税义务人每年得减除免税额244万元 台南市政府财政税务局：父母出资盖房子，孩子挂名起造人，小心！ 荷包大失血 全国法规数据库：《契税条例》