越南政府已提出《房屋法》修正草案，拟禁止外国人在其境内购买独立住宅（含透天厝与别墅），未来外国买家将只能购买集合住宅（公寓）。 目前这项修订案，10月初刚刚获得国会初步审查通过，预计将在11月20日之前，于越南国会新会期中进行表决审议。 《日经亚洲》指出，这份修正案并未改变越南长期恪守的国家原则：土地属于全民集体所有、由国家统一管理，他们是删除目前允许外国人购买「经批准之住宅开发区内地面独立住宅」的房屋所有权类别。 落实打击炒房、预计明年三月生效 这项修法提案，源于越南共产党7月底颁布的第21号决议。 该指示明确指出，越南绝不能允许土地被私有化，更不得允许外国人以任何形式，接受土地使用权的转让。

越共当局表示，土地投机与囤地行为严重扭曲市场机制，进而推高房价，这种现象远远超过「一般民众的负担能力」。 21号决议还强调，政府当前的首要任务是，保障普通民众「居住的权利」，特别是推动新公寓与租赁住宅的兴建计划。 越南河内老街的老年商贩 越南正面临未富先老的人口危机，人口红利恐剩10年。 不仅新生儿数量下降，社会高龄化也加速，社会压力倍增。 预计到2034年，老人数量将首次超过儿童数量，人口结构反转，专家因此呼吁尽速升级人力资本。

中央社记者曾婷瑄河内摄 115年9月25日 从统计数据来看，随着身为全球重要制造业枢纽的越南，国内经济近几年高速成长，其房地产市场蓬勃发展之下，带动房价不断飙升，已经达到当地家庭年收入中位数的19倍以上，让买房压力愈发沉重。 业界忧人头购屋反增法律风险 房产顾问公司Avison Young越南与柬埔寨区首席执行官杰克森（David Jackson）针对修正草案表示，「这可能会对那些专门针对国际买家的顶级度假别墅与海滨建案产生部分冲击。 」许多外国买家过去会在海边购买度假住宅，作为自己休憩旅游之用，或将房屋当成民宿出租给观光客牟利。 一名海滨建案开发商也坦言，虽然其客户多数为越南本国人，但这项拟议中的限制「对市场并无帮助」。

杰克森同时还指出，背后更大的疑虑在于，严格的限制可能会迫使更多买家，转向替代的私下秘密协议，从而降低市场透明度并增加法律风险。 他表示，过往多年一直都有外国买家，通过本地人头、公司结构或委任授权书来获取独立住宅，但这类安排不仅承担极高法律风险，亦无法真正赋予合法的土地所有权。 2025年4月30日，越南胡志明市举行的庆祝越战结束50周年的烟火。 （美联社） 当前越南房地产市场存在供需失衡问题，在地民众需要价格亲民的实惠住宅，建商却大量兴建高价别墅豪宅建案。 世邦魏理仕（CBRE）越南项目行销主管武黄俊杰表示，新修正的法律有机会将外国买家，从独立住宅引导至目前供给过剩的本地公寓市场。

尽管这个共产主义国家，数十年来一直走向资本主义转型，像是开放多个产业允许外资投资进驻，但唯独土地所有权这点，迄今仍是受到最严格保护且不可触碰的敏感领域之一。 2014年修订的《房屋法》条文，曾广泛引入非公民购买公寓与独立住宅的权利。 然而倘若本次新修正案通过，将标志着该政策的部分转向，实质上关闭多数外国人购买新独立住宅的大门，只保留购买公寓的权限。 法务专家：现有外国屋主权益不受影响 最新版本的修正草案删除先前关于土地的条文，更改为「外国组织与个人有权，通过向开发商或屋主购买、签订租售合约，或是通过赠与、继承等方式取得公寓所有权。 」假使修正案能获得国会三读通过，该法案预计将于2027年3月1日正式生效。

律师Tran Long分析指出，即使新修正案通过，现有屋主预计将适用「不溯及既往」条款。 他预计法案将包含过渡性规定，「允许已经拥有附著于土地之私有住宅的外国人，继续保留其所有权」，这意味着即便新法不再允许新购独立住宅，可既有屋主的合法权益，仍将获得一定保障。 至于未来购买公寓的外国买家，Tran Long表示，政府将核发载明外国买家公寓所有权的产权证书，买家将拥有「使用、出售、出租、赠与、遗赠或抵押该公寓的完整权利」。 越南政府出手打击炒房 越共当局重申，即便个人可以使用土地，土地仍属于全民集体管理的公共财产。 前述提及的第21号决议指出，「土地属于全民所有，由国家作为代表所有者。 土地是国家的特殊资源，也是生存与发展的空间。

」 越共总书记苏林（中央）不只连任，新任期还兼任国家主席，正式达成党政一把抓。 （美联社） 在持份比例方面，目前外国人购买任何单一公寓大楼的产权，上限为30%，修正后的法律将继续保留该比例上限。 而在旧法中规定，「非公民在单一开发案中最多可购买250套住宅」的条文，将被删除不再适用。 外国屋主将继续享有将房产出租给租客的权利，但仍严禁在涉及国防或国家安全等敏感区域拥有任何房产。 面对国内房价高涨，越南政府在10月1日发出的声明中重申立场，指责当前房市投机行为，已成为「操纵者的游戏」，加剧社会不平等，并将资源从生产、创新及实体经济活动中转移出去。