本文为东京不动产研究所《日本不动产数据报告》2026 年第 3 季（创刊号）的展望篇。 完整报告可在 bukken.io 的日本不动产数据报告页面阅读。 看东京房市接下来的方向，除了价格本身，还要看三件事：新房盖得多不多、人口往哪里长、谁在搬进来。 这三组数据的时间点不同，新建供给到 2026 年 8 月，人口推计看到 2040 年，人口移动是 2025 年的实际登记，读的时候要分开看。 新建供给：销售型开工只有 2015 年前后高点的 42% 东京都销售型公寓（分譲共同住宅：分譲住宅中的共同住宅，含木造等全部构造）开工，到 2026 年 8 月的 12 个月合计 19,459 户，前一年同期为 25,154 户（-23%）。

2015 年前后的高点是 45,893 户（2014 年 9 月到 2015 年 8 月的 12 个月合计，同一系列）。 出租公寓（贷家中的共同住宅，不含长屋建与一户建）的 12 个月合计，则从 2011 年 12 月的 38,837 户，升到 2026 年 8 月的 60,338 户，仍低于 2023 年的高点。 东京都公布的「マンション」只算钢骨钢筋混凝土、钢筋混凝土与钢骨造，数字比报告的系列略低（2024 年 26,612 户对 26,794 户）。 两者的差别在于盖来做什么： 销售型（分譲）：盖好后一户一户卖给个人，每户各有产权（区分所有），日后进入中古市场的就是这种。

出租型（贷家）：建筑主为了出租而盖的住宅，不是为了分户出售。 户型也比较小：东京 2024 年新建的贷家平均每户 45.2 ㎡，分譲住宅是 79.1 ㎡。 开工也不等于销售。 东京都新设住宅开工户数，近 12 个月滚动合计（到 2026 年 8 月）。 数据源：e-Stat「建筑着工统计」，东京不动产研究所整理。 销售型供给比 2015 年前后高点少了五成多，出租供给则比 2011 年底多了五成多。 成本上升之后，出售型住宅需要一次找到能负担高房价的买方；出租型住宅则可以用长期租金收入回收成本。 当出售型住宅的利润变薄，建商就会把部分土地和资金转向出租型住宅。

新建供给紧，需求被推向中古，这是中古 ㎡ 单价自 2013 年以来持续上行的供给面原因。 到 2026 年 8 月的 12 个月，销售型开工约为高点的 42%，供给仍偏紧。 以实务经验建议，可把这个比例回到七成当作供给面压力开始出现的观察门槛。 开工户数东京都与国土交通省每月公布，追踪这个比例比新闻里的「供给过剩」可靠。 反过来看，出租型开工这十几年一直维持在高档，代表单身小套房的出租竞争持续激烈。 买出租对象，要避开和新建贷家同质的单身小套房，选新建不盖的类型，例如车站 10 分钟内的旧区、旧对象。

2040 年：人口还在成长的车站 2020 到 2040 年的推计人口，中央区 +20.7%、千代田区 +16.9%、港区 +16.6%；23 区中最低的是江户川区 -1.0%。 以车站 800 公尺圈来看，成长前五名是豊洲 +24%、胜どき +23%、市ヶ谷 +22%、麹町 +21%、半蔵门 +21%。 「人口还在成长、价格低于中位」的车站共 34 站（2040 年人口成长超过 6.2%、㎡ 单价低于 99 万日圆），前段是入谷、莺谷、木场、大井竞马场前。 另一方面，进出站人次 2019 到 2023 年的变化中位数是 -9.9%，回到 2019 年水准以上的车站只有 13%。 2040 年人口还在成长的车站（800 公尺圈）。

数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、「国土数値情报」、e-Stat，东京不动产研究所整理。 人口成长与 ㎡ 单价（右下象限：人口还在成长、价格还便宜）。 点的大小代表 2040 年 800 公尺圈人口，灰线为中位数。 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、「国土数値情报」、e-Stat，东京不动产研究所整理。

表 1 人口还在成长、价格低于中位的车站（前 10） 车站 2020 到 2040 年人口 % 2040 年 65 岁以上 % ㎡ 单价（万日圆，2025 年起） 成交数 入谷 17.7 25.1 93.0 134 莺谷 15.3 24.7 93.5 66 木场 15.1 23.3 97.5 93 大井竞马场前 13.8 19.8 57.5 45 门前仲町 13.2 23.8 95.0 88 巣鸭 13.0 20.8 94.1 68 亀戸 11.6 23.7 85.2 244 浮间舟渡 11.1 23.4 72.3 46 东あずま 10.1 24.9 71.1 42 绫瀬 9.8 25.9 71.4 112 数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」、「国土数値情报」、e-Stat，东京不动产研究所整理。

东京人口明显往都心集中。 投资看站不看区：都心边缘的旧市区，是人口成长线与价格线交叉的地方，这 34 站就是交叉点的清单。 先从清单里挑，再用〈同一区的房子为什么价差这么大〉里的步行分钟与淹水深度过滤。 进出站人次没有回到疫情前，显示通勤需求可能已经出现结构性变化。 通勤便利的溢价比以前难撑，居住环境的权重在上升：以实务经验建议，同样的预算，不要为了离车站近 1 分钟多付溢价，把钱放在公园、学区、低层住宅区这类环境条件上。 推计人口是趋势推估，都心的成长取决于兴建中的塔楼是否实际完工。 买塔楼押的是完工后的供给，买旧区押的是已经住在那里的人口，后者的预测风险小得多。

谁在搬进 23 区：20 多岁撑起净流入 2025 年 23 区转入超过前三名是足立区 +6,370（日本人 +5,404、外国人 +966）、世田谷区 +5,780（日本人 +4,670、外国人 +1,110）、大田区 +5,733（日本人 +5,303、外国人 +430）。 净流出的区有台东区 -32、千代田区 -51、中野区 -76、港区 -365、涩谷区 -794、丰岛区 -2,250、新宿区 -3,776。 外国人净流入超过日本人的区：没有。 23 区合计净流入 39,197 人，其中 20 多岁 +75,667 人、30 多岁 -8,403 人，65 岁以上 -10,060 人。

东京 23 区转入超过，日本人与外国人分开（2025 年）。 数据源：总务省统计局「住民基本台帐人口移动报告」（e-Stat），东京不动产研究所整理。

表 2 23 区转入超过与年龄（2025 年，人） 区 转入超过 日本人 外国人 20 到 39 岁 65 岁以上 足立区 6,370 5,404 966 5,696 60 世田谷区 5,780 4,670 1,110 6,318 -764 大田区 5,733 5,303 430 7,416 -845 练马区 4,586 3,787 799 4,457 -364 杉并区 3,996 3,711 285 4,319 -507 板桥区 3,862 3,552 310 4,021 -406 北区 3,199 3,045 154 3,303 -443 品川区 2,693 2,482 211 5,022 -704 江户川区 2,542 1,772 770 3,764 -417 中央区 1,947 2,001 -54 2,546 -71 葛饰区 1,705 2,326 -621 1,860 -144 江东区 1,011 1,016 -5 4,027 -747 目黑区 931 738 193 2,551 -500 墨田区 834 1,352 -518 2,717 -463 荒川区 685 1,344 -659 1,778 -316 文京区 667 815 -148 1,422 -338 台东区 -32 823 -855 1,859 -475 千代田区 -51 70 -121 539 -105 中野区 -76 867 -943 1,792 -498 港区 -365 250 -615 1,429 -138 涩谷区 -794 -680 -114 1,274 -503 丰岛区 -2,250 -8 -2,242 -95 -711 新宿区 -3,776 8 -3,784 -751 -661 数据源：总务省统计局「住民基本台帐人口移动报告」（e-Stat），东京不动产研究所整理。

流入集中在足立、世田谷、大田、练马这类外围区，新宿、丰岛、涩谷、港反而净流出，而且新宿与丰岛的流出主要是外国人往外搬。 20 多岁是唯一大量净流入的年龄层，65 岁以上几乎每一区都在流出。 上一节的推计人口在都心成长，靠的是塔楼与迁入的年轻人；外围区的净流入以 20 到 39 岁为主。 笔者推估，这群租客多为单身与新婚，需求集中在 25 到 45 ㎡、租金落在这个年龄层薪水付得起的区间。 实务上，买出租对象看该区转入超过的结构，比看总人口有用。 新宿、丰岛这类外国人正在搬出的区，空置期会拉长，以实务经验建议，算殖利率时可多留一个月空置当缓冲。

写在最后：利率是年底前最该盯的变量，但东京不是一个市场 过去二十年看不出「升息、房价就跌」的固定关系：2013 到 2019 年利率降、房价涨，2020 年以后利率回升，房价照涨。 但 2026 年 10 年期公债殖利率一年升了 1.3 个百分点，是二十年来最快，旧经验不一定适用，所以利率是年底前最该盯的变量，不能只看最近的成交价。 不过东京不是一个市场，不同分区的价格和人口流入、年龄结构、租屋需求差很多；都心价格上涨，不代表所有区都会一起涨，需要把分区房价和人口变化放在一起看。 看人口时，看 2040 年推计与转入超过，不看进出站人次：都心边缘的旧市区是人口线与价格线的交叉点，出租对象锁定 20 到 39 岁净流入的区。

接下来可以持续追踪这四组数字： 日银政策利率与 10 年期公债殖利率（见〈东京 23 区房价 2026〉）。 东京都销售型公寓开工相对 2015 年前后高点的比例（以实务经验建议，七成可当作观察门槛）。 办公型 J-REIT 的股价、资产净值、租金和出租率（见〈东京商办整栋成交价〉）。 各区转入超过的年龄结构。 数据说明 新建供给：e-Stat「建筑着工统计」（2025 年 1 月起接 e-Stat 月报文件第 18 表的东京都列，同一调查、同一定义），东京都新设住宅开工户数的近 12 个月滚动合计，数据到 2026 年 8 月。 销售型为分譲住宅中的共同住宅（含木造等全部构造），出租公寓为贷家中的共同住宅（不含长屋建与一户建）。

开工不等于销售。 人口推计：2020 到 2040 年的将来推计人口（500m 网格），以车站 800 公尺圈汇总；推计是趋势推估。 进出站人次：车站别进出站人次，比较 2019 与 2023 年。 人口移动：总务省统计局「住民基本台帐人口移动报告」2025 年，为市区町村之间的迁移登记，不含从海外入境。 ㎡ 单价：国土交通省「不动产情报ライブラリ」，2025 年起的成交。 本文为公开数据的整理与统计分析，不构成投资建议。 文中标示「以实务经验建议」的门槛是笔者的实务经验，不是报告数据的统计结果。

参考数据源 国土交通省｜建筑着工统计调查报告 东京都｜住宅着工统计（令和 6 年，含户均楼地板面积） 总务省统计局｜住民基本台帐人口移动报告 国土交通省｜国土数値情报ダウンロードサイト 国土交通省｜不动产情报ライブラリ 日本不动产数据报告 2026 年第 3 季｜东京 23 区房价与全国行情｜东京不动产研究所 ＊本文授权自：东京不动产研究所。 完整报告、交互图表请至报告原文：《日本不动产数据报告》2026年第3季。 日本不动产数据报告系列： 不是东京！ 日本房市隐藏黑马是谁？ 这3地5年涨幅惊人 专家：别只看涨幅 东京23区房价2026｜二十年翻一倍，港区每㎡200万日圆、中央区同条件年增18.7% 东京老房子便宜，买来收租划算吗？

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