令人望而却步的房屋市场正迫使许多购房者不得不寄希望于父母的资助。 而难点在于，如何不让家人的资助把事情弄复杂。 潜在的问题不少：父母可能借慷慨之名，对子女选房购房过分插手；子女可能中断偿还父母的借款；此外还有离婚等突发变故。 低成本饱和痛击！ 无人机崛起，美俄军事霸权也栽跟斗 《华尔街日报》主题报新一期上线，登录会员免费领！ ☛了解详情 「非正式安排会留下很大的余地，随着时间推移，人们可能会对同一次谈话或交易的记忆产生偏差，」National Family Mortgage首席执行官蒂莫西·伯克（Timothy Burke）表示。

作为该公司的首席执行官，伯克见过各种此类情况；National Family Mortgage为家庭成员之间的抵押贷款提供在线信息资源。 美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）2025年的一份报告显示，近四分之一的首次购房者依靠家人或朋友的资金帮助，形式包括借款或直接赠与头期款。 家庭内部贷款，正成为父母与成年子女之间迅速扩大的经济支持网络中规模最大的组成部分之一。 美国人口普查局（U.S. Census Bureau）的数据显示，2024年，约260万名父母拿出266亿美元，资助370万名独立居住的成年子女。

随着30年期固定房贷利率本周攀升至7.4%、创下近三年来新高，父母对子女的资助规模还可能进一步扩大。 2024年，居住在德州新布朗费尔斯的凯莉·斯金纳（Cary Skinner）和吉姆·斯金纳（Jim Skinner）为了帮离婚后的女儿尽快购房，借给她20万美元付头期款；此外，在女儿购买一套价值105万美元的房屋时，他们还作为共同签署人为她的房贷提供担保。 对斯金纳夫妇而言，这笔借款一度动用了他们的养老资金。 因此，他们制定了一套还款计划，以便在短期内补齐这笔退休金。 他们表示，女儿目前已全额还清借款。 「我们和孩子们的关系非常稳固，」67岁的凯莉说。 「我们希望孩子们有个落脚之处，能真正拥有一份属于自己的财产。

」 像斯金纳夫妇这样为子女房贷提供共同签名担保的情况正变得越来越普遍。 房贷巨头房地美（Freddie Mac）的数据显示，25至34岁的购房者中使用年长共同签署人的比例，已从1994年的1.6%升至2022年的3.7%。 加州会计与税务策略公司MiklosCPA创办人米克洛什·林鲍尔（Miklos Ringbauer）指出，这种做法同样蕴含风险。 共同签名担保对父母提供的灵活性和保护极其有限：除非父母作为共同借款人被列入产权文档，否则共同签署人既不拥有房产产权，也无法阻止房屋出售。 一旦子女无法缴款，父母的个人信用便会受到波及。 如果父母手头资金宽裕且无需回收，直接赠与购房款也是一种选择。

个人每年可向每位受赠人免税赠与最高1.9万美元，且无需向美国国税局（Internal Revenue Service）申报。 若对单一受赠人的赠与额超过该上限，则需提交国税局709表格申报超额部分。 这将消耗个人的终身联邦遗产税与赠与税免税额度；今年的终身免税额度为每人1,500万美元。 如果购房者离婚，且事先未签署婚前协议或正式的借贷文档，资金赠与便可能引发纠纷。 在离婚诉讼中，法院通常会将用于头期款的现金视为对夫妻双方的赠与，从而将房屋产权净值在两人之间平分。 对于数额较大、以贷款形式发放的头期款资金，部分父母开始将借贷安排正式化。 家庭内部贷款能够确立清晰且具法律约束力的条款，同时保护父母与子女双方。

对父母而言，这类贷款可以作为一种投资；对首次购房者而言，也能引导他们养成负责任的借贷习惯。 这类贷款也可以随时免除。 为避免触发赠与税规则，金额超过1万美元的贷款，利率必须不低于联邦规定的最低利率。 该利率由美国国税局每月公布，具体取决于贷款期限和付息时间。 免除贷款时，免还的债务金额会被视为赠与；需就超过每位受赠人每年1.9万美元赠与税年度免税额的部分，提交美国国税局709表申报。 对于头期款不足20%的购房者，「组合房贷」（即同步办理的第二房贷）是指在主房贷之外、与主房贷同时申请的一笔第二顺位房屋抵押贷款。 若由父母提供这类贷款，且父母收取的利率低于商业贷款机构，借款成本可能会降低；不过，这一安排必须获得主贷机构批准。

组合房贷通常要求借款人信用记录良好，并能向主贷机构证明自己有能力同时偿还两笔贷款。 60岁的保罗·罗斯（Paul Ross）是纽泽西州韦恩的一名退休人士。 他和妻子曾向子女提供过两笔组合房贷：一笔给了上个月买房的儿子，另一笔在2025年交给了女儿。 罗斯说，他们在财务问题上坦诚透明，并确保孩子们买的房子即便没有父母帮忙，也都在各自的承受范围内，因此一直维系着良好的亲子关系。 此外，父母还可以通过家庭内部房贷直接扮演银行角色，向子女发放整笔房贷。 这种方式由父母自主确定贷款金额、还款计划、头期款比例和固定利率。 2024年，罗斯夫妇还为另一个女儿在德拉瓦州购买一套价值35万美元的房屋提供了整笔房贷。

罗斯没有直接赠与这笔购房款，而是参照国税局标准的适用联邦利率以较低利率发放贷款，既帮到了女儿，也为自己的资本获得了稳定回报。 「我想替代银行的角色，但又不想过度帮衬，以免他们买下超出自身承受能力的房子，或过上超出自身能力的生活，」他说。