大阪的中古公寓5年涨了5成，东京只涨不到3成，看起来大阪在追东京，但东京的中古房价绝对数字几乎是大阪的2倍。 5年下来，买一间70平方公尺的公寓，东京比大阪要多付的钱多了约310万日圆。 东京每年搬进来的人是大阪的4倍，新房子又越盖越少，房子再贵也有人接手，价差才会一直拉大。 2025年，大阪府中古公寓每平方公尺成交价中位数为55.6万日圆，东京都为108万日圆。 中古公寓指的是二手公寓大楼；中位数则是把成交单价由低到高排列，取中间的数值，比平均数不容易受少数豪宅影响。 这组数字出自东京不动产研究所2026年9月发布的《日本不动产数据报告》。

在2025年成交样本达500笔以上的都道府县中，大阪府的5年涨幅最高，其次是福冈县、京都府，三地都超过东京都。 【大阪要涨到东京的2.3倍速度，价差才会开始缩小】 用报告的涨幅倒推，5年前大阪每平方公尺约37万日圆，东京约85万日圆，东京是大阪的2.3倍。 起点差距大，大阪涨得再快，每平方公尺增加的日圆还是比较少。 5年下来，大阪增加约19万日圆，东京增加约23万日圆。 只看最近一年也一样。 2025年东京涨8%，每平方公尺多了约8万日圆；大阪涨12.4%，只多了约6万日圆。 以一户70平方公尺、约21坪的公寓换算，5年前东京比大阪贵约3,360万日圆，2025年变成约3,670万日圆。

2025年47都道府县中古公寓每平方公尺成交价中位数前20名。 东京都108万日圆，约为东京都以外全部成交样本中位数的2.6倍。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」；东京不动产研究所整理） 【东京一年净流入6.5万人，是大阪的4倍，接手的买方也多一倍】 东京的房价越垫越高，前提是有人接手。 总务省「住民基本台帐人口移动报告」统计，2025年从日本其他地方搬进东京都的人，比搬出去的多6万5千多人；大阪府多1万5千多人，约是东京的4分之1。 这份统计只算日本国内的搬家，不含从海外移入。 搬进东京的几乎都是20到39岁，这个年龄层净流入7万6千多人，比全年龄合计还多。 大阪20到39岁净流入约1万2千6百人，占总净流入的8成。

两地的人口都靠年轻人撑住，东京的量却大得多。 福冈县总数也是净流入，20到39岁却是搬出的人比较多。 成交量也反映这个差距。 报告收录2025年东京都中古公寓成交16,325笔，大阪府7,667笔，不到东京的一半。 东京的新房子又越盖越少。 东京都销售型公寓开工到2026年8月的12个月只有19,459户，约为2015年前后高点的42%。 想在东京买房的人多，新屋少，需求转到中古屋，中古价格跟着被撑住。 2025年日本国内迁徙净流入前10与净流出前10的都道府县，区分日本人、外国人及总数。 东京都、神奈川县、埼玉县净流入最多。

（数据源：总务省统计局「住民基本台帐人口移动报告」、e-Stat；东京不动产研究所整理） 涨幅高的地方，不一定好脱手，成交量、流动性都是必须考虑的重点。 （此处样本数不代表实际成交量，但可以作为相对数字参考。 ） 都道府县 2025年成交样本数 每平方公尺单价（万日圆） 一年涨幅 五年涨幅 东京都 16,325 108.0 8.0% 27.1% 大阪府 7,667 55.6 12.4% 50.5% 京都府 1,214 53.8 7.6% 34.5% 福冈县 2,598 42.1 5.3% 43.6% 山梨县 63 29.4 56.2% 69.0% 表说：大阪、福冈、京都的5年涨幅都高于东京。

山梨县在本表中的涨幅最高，但全年成交样本仅63笔，少数交易可能明显改变中位数。 笔数为报告收录的样本数，不是各地全部成交总量；单价为成交单价中位数。 （数据源：国土交通省「不动产情报ライブラリ」；东京不动产研究所整理） ＊本文授权自：东京不动产研究所。 完整报告、交互图表：《日本不动产数据报告》2026年第3季。 原报告列出47都道府县的完整房价与人口比较，可查看大阪、东京之外，其他地区的单价、涨幅与成交样本数。 日本不动产数据报告系列： 不是东京！ 日本房市隐藏黑马是谁？ 这3地5年涨幅惊人 专家：别只看涨幅 东京23区房价2026｜二十年翻一倍，港区每㎡200万日圆、中央区同条件年增18.7%