台湾都市更新正面临重要转型，过去都更主要依靠建商集成或政府主导，如今行政院通过修法提出「都更第三条路」，希望通过地主自主、专业管理及金融支持，创建新的都市更新模式。 房市趋势专家李同荣认为，都更第3条路能否畅行的真正考验在于「集成、专业、融资、分配、安置」五大障碍，他同时提出5大突破机制建言，包括：政府集成平台、全案管理认证、融资与信托、权值分配、安置保障、等配套措施。 李同荣指出，2026年7月16日，行政院通过《都市更新条例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保证，以及提高特定条件下的容积奖励上限等措施，试图突破传统都市更新的运行瓶颈。 但问题来了：政府提供容积奖励，地主就有能力自主都更吗？ 有了信用保证，银行就敢放款吗？

有了全案管理，住户就能顺利完成重建吗？ 过去李同荣曾主张危老都更政策应由「以老论奖」转向「以危论序」，强调公共安全与危险建筑优先处理。 这次进一步探讨另一个更务实的问题：即使政府提供足够诱因，地主有意愿更新，为何自主都更仍然困难重重？ 答案就在实务操作上所面对的五大障碍： 自主都更的五大障碍 （一）集成障碍：地主意见难统一，谁来集成？ 都市更新最困难的，往往不是建筑技术，而是人的集成。 同一栋老旧公寓，可能有自住户、出租户、继承共有户及高龄屋主。 每个人的经济能力、居住需求与资产期待都不同。 有人希望分回更大的房子，有人要求现金补偿，有人不愿搬迁，也有人担心重建后增加负担。

传统建商主导都更，至少有专业团队负责协调集成；自主都更则必须由住户自己凝聚共识，难度未必比较低，最主要的障碍就是：「没有共识，就没有自主；没有集成，就没有都更」。 （二）专业障碍：地主有产权，却缺乏开发管理能力 自主都更不是地主自己找建筑师画图、找营造厂施工那么简单。 从都市计划、建筑设计、容积试算、权利变换、工程发包，到资金管理与完工交屋，每个环节都需要专业。 行政院提出全案管理制度，方向正确，但未来必须解决三个问题： 第一，专业管理机构如何认证及监督？ 第二，管理费用如何计算，避免利益冲突？ 第三，工程延误、成本超支或管理失当，谁来承担责任？ 这个障碍就是：「地主可以自主决策，但不能被迫自行承担所有的专业风险」。

（三）融资障碍：有土地不代表有现金，有保证不代表能贷款 自主都更最大的现实问题之一，就是资金。 重建之前，必须先支付规划、设计、鉴定、行政及集成费用；进入施工阶段，更需要庞大的工程资金。 政府提出每户最高600万元的信用保证构想，确实有助于改善融资条件。 但信用保证不等于政府直接提供600万元现金，也不代表银行必须核贷。 银行仍须考虑土地权利、借款人财务能力、工程成本、施工风险及未来还款来源。 尤其高龄屋主即使拥有高价值房地产，也可能缺乏稳定收入。 自主都更最怕的不是没有资产，最大的障碍是：「有资产要如何转化成重建的资金」。 （四）分配障碍：房屋可以重建，利益如何公平分配？

传统合建由建商与地主协商分配比例；自主都更虽然可以减少建商参与分配，但不代表没有利益分配争议。 不同楼层、土地持分、建物面积、使用状况及原有权利价值，都可能影响更新后的分配结果。 此外，营建成本上涨、工程追加预算、融资利息及共同负担，也可能造成住户预期落差。 如果更新前没有创建公开透明的财务试算与分配制度，重建过程很容易出现新的冲突。 自主都更不是把建商的利润全部还给地主，主要面对的障碍是：「地主必须共同承担成本、风险与成败」。 （五）安置障碍：高龄住户等不起，也搬不起 「人屋双老」的真正难题，是屋主与房屋一起老化。 高龄屋主可能住在没有电梯的老公寓，却也可能因为熟悉原有生活圈，而不愿意搬迁。 即使同意重建，施工期间住哪里？

租金谁负担？ 重建后能否顺利回住？ 管理费与贷款能否负担？ 这些问题如果没有配套，再好的容积奖励，也不一定能换来住户同意。 对高龄屋主而言，都更不是单纯的资产增值，最大的障碍是：「生活能否继续安定与中继安置的问题」。 都更第三条路如何畅行？ 李同荣提出五大配套机制 李同荣进一步指出，针对上述五大障碍，政府不能只提供法规与容积奖励，更应创建从集成、专业、金融、分配到安置的完整支持体系。 （一）创建政府辅导的「自主都更集成平台」 建议地方政府设置自主都更辅导窗口，结合民间专业团队，主动进入有更新需求的社区。 由社区提需求，政府协助初期意愿调查、产权盘点、法规评估及共识集成，降低住户自行启动的困难。

尤其初期集成费用应提供适度补助，避免社区尚未形成共识，就因经费不足而停摆。 （二）创建「全案管理认证与履约保障制度」 全案管理机构应具备跨领域专业能力，并接受政府监督。 建议创建专业资格认证、标准契约、管理费揭露、工程查核及履约保障制度。 重大工程应导入第三方监督，让住户不必完全依赖单一管理机构。 全案管理不能只是增加一个新的收费角色，而必须真正降低地主风险。 （三）创建「自主都更项目融资与信托平台」 政府信用保证应进一步结合银行、建筑经理公司及信托机构，创建项目融资制度。 融资不应只看个别地主的所得与年龄，也应审慎评估更新后房地价值、项目现金流及工程进行可行性。

建议采分阶段拨款、专户管理、工程进度查核及信托监督，确保资金专款专用。 同时对高龄及经济弱势屋主，研议符合风险管理原则的差别融资协助。 政府应从提供信用保证，进一步创建银行愿意承作的金融制度。 （四）创建「权值分配透明与成本公开制度」 自主都更应创建标准化财务信息揭露机制。 包括更新前客观评估权利价值、预估总工程成本、共同负担、融资利息、分回面积与更新后权值，都应让住户充分了解。 重大财务变动应经必要的决策进程，并提供第三方估价及专业审查。 尤其应创建合理的工程追加预算管理机制，避免成本失控导致住户权益受损。 地主可以承担合理风险，但不能承担不透明的风险。

（五）创建「高龄住户安置与回住保障制度」 都更第三条路不能只解决建筑物问题，更应处理高龄住户的生活问题。 政府可集成过渡住宅、租金补贴、搬迁协助、财务咨询及信托服务，让高龄屋主安心参与更新。 重建后也应重视电梯、无障碍空间、社区照护及全龄友善设计。 让住户不只是搬回一栋新房子，而是回到一个更安全、更适合长期生活的家。 政府应循序渐进，创建「自主都更五阶段推动流程」 第一阶段：政府辅导集成。 协助住户形成初步共识，盘点产权与更新条件。 第二阶段：专业可行性评估。 完成建筑、法规、财务与风险试算，让住户掌握更新成本及分配结果。 第三阶段：金融与信托进场。 确认融资条件、信用保证、资金管理及履约保障。 第四阶段：透明运行重建。

通过全案管理、第三方工程监督及信息公开，控制品质与成本。 但因全案管理者与自主更新会都可为实施者，若实施者管理成本控管失当，可能比建商当实施者麻烦更大，因此，全案管理者也必须立法规范其权责。 第五阶段：完工分配与安心回住。 完成产权分配、验收交屋，并落实高龄住户回住协助。 五个阶段应设置明确的检核条件，让不具财务可行性或住户共识不足的案件，在投入大量资金之前就能及早发现问题。 政府应从「奖励者」的被动角色，转型为积极主动的「促成者」角色 过去都市更新政策经常把重点放在容积奖励、租税优惠及行政进程简化。 这些措施固然重要，但对一般地主而言，最大的困难不是不知道都更有好处，而是不知道从哪里开始，也不知道谁可以信任。

因此，政府角色应从被动审查、提供奖励，进一步转型为主动协助与风险管理。 李同荣认为都更第三条路应创建新的公私协力关系：政府搭桥、地主自主、专业管理、金融支持、住户共享。 政府负责创建制度与保障，地主保有决策权，专业机构负责运行，金融机构提供资金，更新成果则由住户依权利与契约公平分享。 这才是自主都更能够规模化推动的重要基础。 自主都更不能只靠「自主」，第三条路走得通的关键在于排除五大障碍的积极措施 行政院提出都更第三条路，为台湾都市更添加加新的制度选择。 但第三条路能否成功，不能只看容积奖励提高多少，也不能只看政府提供多少信用保证。 真正重要的是：多少社区能成功集成？ 多少案件能取得融资？ 多少更新案能如期完工？

多少高龄住户能安心回住？ 未来政府应创建以实际完工、资金安全、住户满意及公共利益为内核的政策绩效指针，而不是只以申请件数衡量成果。 「容积奖励」只是诱因，创建「制度保障」才是根本 李同荣最后表示，自主都更的真谛，不是让地主自己承担所有责任，而是让地主真正拥有选择权、决策权与合理保障。 都更第三条路，不能只是法条上的一条新路，更必须成为民众走得通、银行敢支持、专业能负责、政府有保障的康庄大道。 「容积奖励只是诱因，制度保障才是根本；地主自主不是孤军奋战，公私协力才能让都更第三条路真正畅行。 」 都更第三条路如何畅行？ 李同荣整理自主都更五大障碍与五大配套机制（图／李同荣提供） 本文经授权转载自李同荣（原标题：都更第三条路如何畅行？

李同荣：自主都更的五大障碍与五大突破机制） 责任编辑／陈得馥