AI热潮带动数据中心投资，华尔街正将这类基础设施包装成房地产配置选项，吸引投资人分享数字经济成长。然而，从股价下跌、地方反对声浪，到电力供应与资金流动性限制，风险也逐渐浮现，显示数据中心并非只要搭上AI商机，就能稳赚租金。

据《CNBC》报导，这类投资目前仍以退休基金等机构法人为主，但黑石集团(BX-US)、蓝鸮资本(Blue Owl)(OWL-US)等另类资产管理业者，正通过上市不动产投资信托(REIT)等方式，扩大投资人参与管道。

华尔街抢推数据中心投资 上市表现未必跟上AI热潮

黑石今年推出Blackstone Digital Infrastructure Trust(BXDC-US)，锁定北维吉尼亚、达拉斯等成熟市场的既有数据中心。首席执行官佩尔(Nick Pell)认为，相较于开发新案，投资营运成熟的设施风险较低，未来数年潜在市场规模可望突破1兆美元。

不过，该REIT于5月中旬以每股20美元发行8,750万股，周四收盘已跌破17美元，较发行价下跌约16%，且目前尚未投入资金进行投资。数据中心REIT业者Equinix(EQIX-US)与Digital Realty Trust(DLR-US)长期表现虽佳，同期股价也陷入停滞。

蓝鸮资本则传出考虑将既有数据中心投资集成为上市REIT，估值最高65亿美元。公司表示，在全球32个市场拥有逾130座数据中心，资产超过180亿美元，并强调租约设有保障，即使租户提前退出，也能取得补偿。

然而，利率与美债殖利率上升会提高融资成本，也削弱收息型资产的吸引力。REIT今年涨幅多集中在债市压力加剧前，8月以来已有不少相关投资遭到抛售。

地方反弹与电力瓶颈升温 长约难挡所有开发风险

政治阻力也在扩大。盖洛普调查显示，70%美国民众反对在住家附近兴建数据中心。纽约州7月暂停核准新的超大规模数据中心，德州8月跟进，让投资人必须重新评估许可延误对预期报酬的影响。

甲骨文(ORCL-US)9月底针对新墨西哥州、由蓝鸮资本开发的Project Jupiter数据中心园区发出不可抗力通知，若计划未能于2028年投入营运，寻求延后付款，理由包括监管障碍与地方反对。尽管公司表示进度仍符合计划，消息仍拖累股价下跌4%。

盖茨堡学院财务教授莫拉(Sabur Mollah)指出，云端、AI与数据保存需求，确实可支撑数据中心长期发展，优质设施与大型科技公司签订长约，也有助取得稳定租金。

但这类资产需要庞大资本，仰赖可靠的电力、冷却与网络设施，另有估值过高、租户集中、技术过时、再融资及持续维护支出等风险。天灾或设备停机，也可能让业者无法履行服务承诺，保险只能协助分摊部分损失。

散户参与管道增加 私募基金赎回限制须看清

目前散户参与仍有限，黑石这档上市REIT约94%由机构持有。不过，美国证券交易委员会(SEC)主席阿特金斯(Paul Atkins)近期提出扩大散户参与私募投资的方案，相关产品未来可能更加普及。

投资人尤其需要区分上市REIT与私募基金。前者可在交易所买卖，后者可能设有赎回窗口及额度限制，能买进不代表随时能取回资金。InvestCloud主管塔弗(Andrew Tarver)指出，私募市场原本是为少数机构的大额、低频交易设计，未必适合大量散户频繁进出。

财富顾问法尔肯(Jake Falcon)认为，数据中心基金可作为小比例、长期配置，但投资前仍须确认是否符合资金用途与整体目标，并充分理解产品结构，不能只因AI题材热门就贸然投入。