AI熱潮帶動資料中心投資，華爾街正將這類基礎設施包裝成房地產配置選項，吸引投資人分享數位經濟成長。然而，從股價下跌、地方反對聲浪，到電力供應與資金流動性限制，風險也逐漸浮現，顯示資料中心並非只要搭上AI商機，就能穩賺租金。

據《CNBC》報導，這類投資目前仍以退休基金等機構法人為主，但黑石集團(BX-US)、藍鴞資本(Blue Owl)(OWL-US)等另類資產管理業者，正透過上市不動產投資信託(REIT)等方式，擴大投資人參與管道。

華爾街搶推資料中心投資 上市表現未必跟上AI熱潮

黑石今年推出Blackstone Digital Infrastructure Trust(BXDC-US)，鎖定北維吉尼亞、達拉斯等成熟市場的既有資料中心。執行長佩爾(Nick Pell)認為，相較於開發新案，投資營運成熟的設施風險較低，未來數年潛在市場規模可望突破1兆美元。

不過，該REIT於5月中旬以每股20美元發行8,750萬股，周四收盤已跌破17美元，較發行價下跌約16%，且目前尚未投入資金進行投資。資料中心REIT業者Equinix(EQIX-US)與Digital Realty Trust(DLR-US)長期表現雖佳，同期股價也陷入停滯。

藍鴞資本則傳出考慮將既有資料中心投資整合為上市REIT，估值最高65億美元。公司表示，在全球32個市場擁有逾130座資料中心，資產超過180億美元，並強調租約設有保障，即使租戶提前退出，也能取得補償。

然而，利率與美債殖利率上升會提高融資成本，也削弱收息型資產的吸引力。REIT今年漲幅多集中在債市壓力加劇前，8月以來已有不少相關投資遭到拋售。

地方反彈與電力瓶頸升溫 長約難擋所有開發風險

政治阻力也在擴大。蓋洛普調查顯示，70%美國民眾反對在住家附近興建資料中心。紐約州7月暫停核准新的超大規模資料中心，德州8月跟進，讓投資人必須重新評估許可延誤對預期報酬的影響。

甲骨文(ORCL-US)9月底針對新墨西哥州、由藍鴞資本開發的Project Jupiter資料中心園區發出不可抗力通知，若計畫未能於2028年投入營運，尋求延後付款，理由包括監管障礙與地方反對。儘管公司表示進度仍符合計畫，消息仍拖累股價下跌4%。

蓋茨堡學院財務教授莫拉(Sabur Mollah)指出，雲端、AI與資料儲存需求，確實可支撐資料中心長期發展，優質設施與大型科技公司簽訂長約，也有助取得穩定租金。

但這類資產需要龐大資本，仰賴可靠的電力、冷卻與網路設施，另有估值過高、租戶集中、技術過時、再融資及持續維護支出等風險。天災或設備停機，也可能讓業者無法履行服務承諾，保險只能協助分攤部分損失。

散戶參與管道增加 私募基金贖回限制須看清

目前散戶參與仍有限，黑石這檔上市REIT約94%由機構持有。不過，美國證券交易委員會(SEC)主席阿特金斯(Paul Atkins)近期提出擴大散戶參與私募投資的方案，相關產品未來可能更加普及。

投資人尤其需要區分上市REIT與私募基金。前者可在交易所買賣，後者可能設有贖回窗口及額度限制，能買進不代表隨時能取回資金。InvestCloud主管塔弗(Andrew Tarver)指出，私募市場原本是為少數機構的大額、低頻交易設計，未必適合大量散戶頻繁進出。

財富顧問法爾肯(Jake Falcon)認為，資料中心基金可作為小比例、長期配置，但投資前仍須確認是否符合資金用途與整體目標，並充分理解產品結構，不能只因AI題材熱門就貿然投入。