中央消息

（中央社记者 戴雅真 东京6日专电）台湾人到日本买房，往往把大部分注意力放在价格、地段和投报率，但在日本经营房地产事业多年的台湾人林佳庆观察，真正容易让海外屋主头痛的，通常是买房后，包括大楼修缮、招租、租客应对、设备故障及税务申报等事情。

林佳庆接受中央社专访时表示，若把购屋后可能发生的问题一并考虑，买家就会发现，成交只是长期持有的开始。

●公寓须缴管理费、修缮积立金 每栋大楼做法不同

以日本公寓来说，屋主每月通常要支付管理费及修缮积立金。管理费主要用于电梯、走廊、垃圾场等公共区域；修缮积立金则是为外墙、防水、管线及大规模工程预先存下的钱。而这两笔费用都可能调整。「你现在只知道现阶段是多少，但几年后会变成多少，不会有人知道，而且它绝对不是固定的。」

林佳庆表示，日本公寓大约每10至15年会规划一次大规模修缮，但每栋大楼做法不同。有的会一次进行全面工程，有的管理组合则认为局部修补即可。因此，不能单看屋龄或上次整修时间，还要确认修缮基金是否充足，以及管理组合过去如何做决定。

「你可以去翻以前的总会数据、理事会数据，看他们有没有讨论修缮、费用要不要调整。」他表示，这些数据虽然不一定能预测未来，至少可以看出大楼的管理态度。

新建公寓也不代表完全没有风险。「新房子的管理费、修缮金，一开始通常都设得很便宜。可是5年后，你可能会发现它变成两倍。」

他指出，新建大楼刚交屋时设备都是新的，也看不出管理公司和管理组合的能力。「要真的看出这栋房子的本质，起码要5年、10年。10年到15年左右，刚好遇到第一次大规模修缮，你才知道它实际管理得怎么样。」

相较之下，中古公寓不一定比较差。「日本旧房子不是一定不好，只要有持续维修，状况都可能还不错。」中古大楼已累积多年的修缮及会议纪录，买家反而有数据可以判断。

如果是较老的对象，则要确认耐震条件。日本在1981年6月1日导入新耐震标准，但更早完工的建筑若做过耐震补强，也不代表完全不能买或无法贷款。「重点是有没有符合新的耐震要求、有没有做补强，这些都要确认。」

●现场看房细节多 留意公共空间和不同时段样貌

看屋时，林佳庆也建议，不要只看房间内部。「很多东西是你到现场才看得到。垃圾场管理得怎么样、自行车有没有乱放、公告贴了什么，都可以看出一些住户和管理状况。」

他举例，同一个社区在平日早上、晚上或周末，也可能呈现完全不同的样子。「你可能看房时觉得很安静，住进去才发现晚上很吵。邻居是看不到的，所以要从公共空间和不同时段去观察。」

●海外屋主不好当 留心税务问题、调整台湾包租公习性

而台湾买家另一个常见问题，是把不同性质的「管理」混在一起，这也是最常出问题的部分。大楼管理只负责公设部分，物业管理则是请对方招租、收租及处理租客问题。

海外屋主还要面对税务及收件问题。房租收入涉及日本所得申报，固定资产税等文档也多半寄到日本国内地址。「如果没有通过管理公司，也没有日本的联系地址，那谁帮你收文档、谁帮你缴税？这些在买房前就要安排。」

台湾屋主出租时，也容易直接套用台湾经验。例如认为附冰箱、家具及家电，可以把租金订高一点，但不少日本租客习惯承租空屋。「台湾人会说，这些家具我当初花很多钱买，但日本租客可能根本不需要，还希望你全部搬走。」

租金同样不能先开高，再等待租客议价。「台湾可能觉得先开20万日圆，有人出15万就租给他；但日本租客看到20万，就认为它是20万的房子，根本不会来问。」而且日本租屋主要通过网络平台，价格超出搜索范围，对象便不会出现在租客眼前。

●买卖议价须合理 成交才是真正开始

至于买卖，日本并非完全不能议价，但要有合理依据。「有根据的杀价可以，例如屋况、修缮或行情；但没有根据，只是想试试看，卖方可能会觉得你不尊重他的定价。」

他曾遇过买家认为先出低价，若卖方不同意，再照原价购买就好，但日本屋主可能直接拒绝。「他可能会说，就算你现在出原价，我也不卖给你。日本人有时候很在意交易的过程。」

林佳庆强调，日本房地产的买卖、租赁及管理，是3种不同专业。擅长带看、完成交易的仲介，不代表懂得招租及处理租客；公司表示有售后服务，也不代表具备税务、跨境汇款及紧急应变能力。

「买到房子真的不是结束。」他建议，签约前就要问清楚，未来由谁招租、收租、汇款、报税及处理设备故障。「对海外屋主来说，有没有人把后面的事情做好，可能比当初房子便宜多少还重要。」（编辑：田瑞华）1151006

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