日本政府对外国人购买房地产的政策，正在从「掌握实态」逐步走向更具体的管制。 10月1日，自民党外国人政策本部将一份新的土地政策提言送进首相官邸。 共同社报导，高市早苗听取提言后表示：「终于走到这一步。 政府希望确实采取措施、做出因应。 」高市并表达在10月5日召集的临时国会提出《重要土地等调查法》相关修正案的意向，要求执政党展开协调。 提言里有两件与房地产市场直接相关的事。 第一，是把国防设施、国境离岛等安全保障重要地区的土地取得，从现行「事前申报」进一步升级为「事前许可」。 第二，是针对都市公寓的投机性买卖，自民党要求政府研议包含税制措施在内的综合对策。

国防设施附近，从「事前申报」升级为「事前许可」 日本《重要土地等调查法》在2022年9月全面施行。 目前政府可以把自卫队基地、海上保安厅设施、部分核能设施及机场周边约1公里，以及国境离岛等指定为「注视区域」或「特别注视区域」。 其中，特别注视区域内200平方公尺以上的土地或建物，只要涉及所有权移转等契约，买卖双方目前就必须事前向政府申报。 申报和许可的差别在于政府能不能挡。 现行制度下，买家不需要先取得政府同意就能交易，政府掌握交易信息后，可以调查土地后续怎么使用；若出现妨碍重要设施功能的行为，政府可以劝告或命令停止。 自民党的新提言希望进一步把土地「取得本身」纳入审查。

安全保障上重要区域内的所有权移转，不问买方国籍，都要先取得政府许可；若审查认为存在安全风险，可以不予许可。 外国政府、外国军人、对外国政府负有协力义务者，以及这些人实质控制的公司等，被列为重点审查对象。 无许可取得或以不正当手段取得许可，也建议添加罚则。 提言同时要求修法，让皇居、国会议事堂与首相官邸等，也可以被纳入重要设施的指定范围。 因此，这套制度管的是地点，跟买方是哪国人无关。 如果依照目前提言设计，日本人在指定区域买土地同样需要申请；台湾人在指定区域之外购买一般住宅，也不会因此被禁止。

公寓短炒拟加重税负 自民党10月1日公布的官方说明指出，面对外国人购买公寓引起的社会疑虑，政府应为了抑制投机交易，采取「包含税制措施在内的综合性因应」。 提言本文进一步强调，没有实际居住需求的投机性交易，不论日本人或外国人都应抑制，并要求及早采取税制措施。 国土交通省8月底提出的2027年度税制改正要望，也已列入「研议抑制非实需投机交易的方策」，但没有写出具体税目与税率。 日本现行税制本来就对短期炒房课比较重的税。 国税厅规定，土地、建物出售时，以出售当年1月1日为基准，持有5年以下属短期譲渡所得，所得税率30%、住民税9%；超过5年则分别为15%与5%，另外还须计入复兴特别所得税。 短期转售目前的税负，本来就接近长期持有的两倍。

至于下一步要再提高多少、持有多久才算投机、是否按居住地或国籍另外设计规则，目前都尚未定案。 海外已有更严格的案例。 新加坡目前一般外国人购买住宅，须支付相当于房价60%的额外买方印花税；加拿大则把非加拿大人购买都会区住宅的禁令延长至2027年，但设有多项例外。 东京海外住所新建公寓买家，台湾仍是第一名 这项政策跟台湾人有关，是因为台湾买家在流入东京的海外资金里占比相当高。 日本国土交通省去年11月首次利用不动产登记数据，调查大城市新建公寓的短期买卖及海外住所取得情况。 2025年上半年数据显示，东京23区新建公寓由海外住所者取得的登记共有308件，其中台湾地址192件，占逾六成。 国交省今年9月15日公布了2025全年数字。

东京23区海外住所者取得的新建公寓中，台湾地址254件，仍居第一；其次是英国73件、中国64件、新加坡34件。 这些数字统计的是登记地址所在地，跟国籍无关。 一名住在东京、用日本地址登记的台湾人，在目前这批数据里会被归为「国内住所者」，不会算进台湾。 海外住所买家的短期转卖比例，反而比较低 国交省最新数据没有显示海外住所买家比国内住所买家更热衷短期炒作。 2024年东京23区新建公寓中，国内住所取得者在买进一年内转售的比例为9.7%，海外住所取得者则是5.7%。 短期转售件数分别为1,968件与19件，海外住所者所占比重相当有限。

在国交省比对价格的样本里，海外住所者只占新建公寓短期转售不到3%；2亿日圆以上的新建公寓，调查期间甚至没有出现短期转售案例。 国交省因此明确表示，看不出海外住所者正在积极短炒2亿日圆以上高价住宅的趋势。 10月5日起，日本不动产登记要申报国籍 日本政府接下来会取得过去一直缺少的关键数据，也就是国籍。 法务省已确定，自10月5日起，办理不动产所有权移转等登记时，新登记名义人必须申报「国籍等」信息。 这里的「国籍等」包含入管法规定的特定地域，台湾也在其中。 申报的国籍不会出现在一般人申请的誊本上。 法务省表示，这些数据将作为不动产登记的内部检索用信息保存，而是让国交省未来能进一步分析，究竟有多少外国人正在取得日本房地产。

接下来第一个观察点，就是10月5日召集的临时国会。 高市已表态希望推动《重要土地等调查法》修法，真正的适用区域、审查标准，以及皇居、国会与首相官邸等是否纳入，都要看正式法案内容。 另一个则是公寓税制。 自民党已明确要求「及早」采取税制措施，但究竟是提高短期转售所得税、另设新的交易成本，或采取其他方式，都还没有定案。 年底的税制改正大纲会是第一个能看到答案的地方。 对台湾买家来说，日本还没有要禁止台湾人买房，但原本相对宽松的取得制度，已经开始逐项补上新规则：登记要申报国籍，重要土地要事前许可，公寓短期炒作可能加税。 ＊作者经日本宅地建物取引士国考合格。