我们来看看都更案可以盖多少面积的房子，究竟是怎么算出来的。 我会针对每一个因素逐项解释，让大家有清楚的概念。 以下为都更可「分配房屋产权登记面积的计算方式」： 持有之土地面积×法定容积×（１＋奖励容积）×（１＋免计容积系数）×分配比例 一、土地面积： 每宗土地进行都更开发的条件都是独一无二的，都更的分配条件自然也不同。 有可能隔壁都更案原先是一、二层楼的透天厝，土地持有面积较其他四、五层的公寓多，所以透天厝分回的条件比公寓好。 大多数都更重建的房子都是屋龄30年以上的公寓。 按照当时法令盖房子，住宅区土地200坪，一个层楼最多可以盖60坪面积的房子。 六十坪的房子对分一半，刚好是一层两户30坪的家户。

同样是每户30坪的房子，盖的楼层数不同，每户土地面积持有的差别——如果盖五层楼，也就是100坪土地会由十户分，每户持有土地十坪；如果盖四层楼，也就是100坪土地由8户分，每户持有土地12.5坪；如果盖三层楼，也就是100坪的土地，由六户分，每户持有土地16.7坪。 以此类推，若是只盖一层或二层楼，土地持有的面积会更高。 实际面积得看权状怎么登记，上述粗算概念为求方便理解。 在其他条件一样的状况下，土地面积较大，当然可以盖出坪数较多的房子。 二、法定容积： 都市区域的土地都有不同土地使用项目的规范。 例如有商业区、住宅区、公共设施、道路用地等，不同的项目有不同的开发强度，也就是「法定容积」。

法定容积愈高，可以盖愈多楼地板面积，土地开发强度愈强。 例如台北市的第三种住宅区法定容积为百分之二百二十五，意为一坪土地允许盖出2.25坪的建物。 而第四种住宅区容积率 19为百分之三百，一坪土地可盖出3坪的建物。 为什么同样是住宅区，但允许的开发强度不同呢？ 因为不同的区域能提供的公共服务强度有所不同。 诸如学校、警力、消防等公共资源是否足以负荷该地区的人口量。 愈高的容积率对应愈高的公共成本，所以容积率是公共财。 1990年代台北市以容积率为开发依据之前，建筑物可以盖几层楼高是以建管规定，用基地前的道路宽度来计算建筑物可以兴建的建筑高度。 因此，有些住户对于建筑物兴建的概念停留在30年前容积管制实施之前。

现在每块土地是哪一种分区、容积率有多少，都可以清楚明白地查找到。 三、「１＋奖励容积」： 都更危老的案件，审查过程就算住户们全数同意，也需要多花半年时间。 为何大家愿意多花这些时间成本呢？ 答案就是为了额外的「容积奖励」，获得更高的开发权、可以盖出更多楼地板面积。 公式中的「１」，代表原有的法定容积。 民国110年修法前，容积奖励为平均法定容积1.3倍（130％）。 修法后容积奖励可通过基地条件检讨，明确掌握申请什么项目而获得多少额度的奖励。 例如以绿建筑项目申请容积奖励，钻石级可获得百分之十、黄金级为百分之八、银级为百分之六、铜级为百分之四。 政府对提供容积奖励的诱因，希望能有公益性质的特定重建开发行为。

全国一致性适用的容积奖励项目有「时程（鼓励社区尽速完成集成）、提供社会福利或其他公益设施、协助取得及开辟公共设施用地、无障碍环境设计、绿建筑等」。 地方政府针对都市发展特性，能自订容积奖励办法，如台北市有「雨水流出抑制设施奖励、协助邻地整修人行道或骑楼、提供充电停车位、设置人行步道等项目」。 四、「１＋免计容积系数」： 随着建筑法令逐年更新，新建筑物中要求愈来愈多公共设施，例如旧公寓只有一座楼梯，新大楼则要求至少设置两座楼梯及排烟室，以因应火灾发生时的逃生空间。 地主认为盖那么多法令规定的必要设备，感觉开发权受损。 政府为了让大家的安全和开发权益同时受到保障，这些空间便设为免计容积项目。

虽然这些项目（梯厅、机电设备、紧急升降梯、排烟室、防空避难设施等）不计算入容积内，但有面积比例的上限，避免过度灌水。 免计系数愈高，公设比也愈高，两者为正相关。 而系数数值的多寡，取决于开发基地面积的规模和建筑设计等因素。 免计容积的建筑系数也称为建物产权登记面积系数、销坪系数等名称，用白话说就是公共设施的比例（俗称「公设比」），诸如电梯、楼梯、公共走道、管委会空间、梯间、停车场等公设空间。 数值从0.55倍到0.7、0.8倍都有。 系数代表着公共设施的比重，系数愈大，公设比愈高。 以数值0.7来说，权状面积1.7坪中，有一坪为实坪（专有面积），0.7坪为虚坪（公共设施面积）；公设比为41％。

五、分配比例： 究竟住户和开发业者分回的比例是6:4，还是5:5、52:48？ 这问题的答案在于都更重建的成本（共同负担）有多少。 不同基地规模大小的兴建开发，就算用相同等级的工料，所耗费的单价也不同。 以便利超商的矿泉水为例，小瓶矿泉水的单价通常比大瓶的贵。 工程单价也是如此，具备一定的规模，经济效益才高。 既然分配比例的多寡取决于都更重建成本多少，但重建成本是「钱」，而住户分回的是「房子」。 「钱」与「房子」之间要互相转换，就必须加入「房价」的关键因素。 房价较高的地区需要折抵的房子坪数愈少（折价抵付），住户分回的坪数相对比较多。 假设都更成本所需五亿元，房价一坪平均100万，则需以五百坪的房子拿来折价抵付费用。

值得注意的是，分配比例所分配的是建物面积比例？ 还是价值比例？ 举例来说，若用面积比例计算，分回面积计算后是30坪，但是分到四楼的30坪和八楼的，两者价值不同。 住户如果想从四楼换到八楼，如何进行？ 差额的计算方式为何？ 如果是以权利变换的方式进行都更，则可详阅选配原则等数据。 若是以协议合建的方式，则以合建契约书内容为准，或者和实施者沟通协议。 由此可见，都更后的新大楼因容积奖励和免计系数的公设面积，楼地板面积一定比旧房子来得多。 但因折价抵付后，住户分回的面积不一定比原先的大。 从「土地面积、法定容积、奖励容积、免计容积系数、分配比例」这些要素，便能略算出可分回多少面积。

但将每个要素逐一查看会发现「土地面积不会变多、法定容积基本上不会变、奖励容积和免计容积八九不离十」，最后只有分配比例是有机会突破的地方。 而分配比例的关键，在于都更后的新大楼需折价抵付多少面积来支付都更重建的成本；折价抵付的关键要素则在于房价。 简单来说，分回面积多寡的关键在于房价多少。 但为何隔壁都更案的条件比自己的好呢？ 这题的解答一样是回到各个要素来看。 若更新前与隔壁邻居房子面积一样是30坪，邻居持有的土地面积较多，分回的新房子自然坪数较多。 但也可能隔壁的都更案虽然只隔一条巷子，但土地使用分区不同，法定容积也不同。

或者因开发规模较大，能申请到的奖励容积较多、免计系数较低、建筑成本较低（例如地下停车位若因基地限制，仅能兴建单价较高的机械式停车位）。 有时单纯只是因工料上涨，成本增加，要折抵的成本多了，分回的房子坪数就少了。 都更先生小叮咛 都更分回比例的内核关键是「折价抵付」，而「折价抵付」的关键又在于对未来房价的估价。 至于都更成本则是「共同负担」，其中最大宗的项目为工程费用，占比约为三分之二。 而工程单价又因基地规模、建材等级、构造和地区不同而有所不同，好比两瓶相同品牌的矿泉水，小瓶每毫升的单价通常比大瓶来得贵！ 「免计容积系数」与「公设比」的换算关系为：１减［１÷（１＋免计容积系数）］＝公设比。

例如：免计容积系数为0.5，公设比为百分之33。 免计容积系数为0.8，公设比为百分之四十四。 冷知识：土地的单位是什么呢？ 是