提出者: 霞ヶ関ホテルリート投資法人 書類: 有価証券報告書（内国投資証券）－第2期(2026/02/01－2026/07/31) EDINETコード: E40695 証券コード: 該当なし 書類ID: S100ZAT8 対象期間: 2026-02-01 ～ 2026-07-31 提出日時: 2026-10-29 15:30 財務・開示要点:

• 営業未収入金、流動資産、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 40935000
• 営業未収入金、流動資産、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 57143000
• 流動資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 4212174000
• 流動資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 1751856000
• 有形固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 49615614000
• 有形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 49392297000
• 無形固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 9060000
• 無形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 8080000
• 繰延税金資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 27000
• 繰延税金資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 13000
• 投資その他の資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 109053000
• 投資その他の資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 87923000
• 固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 49733728000
• 固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 49488300000
• 創立費、繰延資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 43614000
• 創立費、繰延資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 38381000
• 投資口交付費、繰延資産、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 88498000
• 投資口交付費、繰延資産、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 70798000
• 繰延資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 132113000
• 繰延資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 109179000
• 資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 54078015000
• 資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 51349337000
• 営業未払金、流動負債、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 65545000
• 営業未払金、流動負債、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 44670000
• その他、流動負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 175035000
• その他、流動負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 2623000
• 流動負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 5093353000
• 流動負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 2381013000
• 固定負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 20500000000
• 固定負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 20500000000
• 負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 25593353000
• 負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 22881013000
• 投資主資本、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 28484662000
• 投資主資本、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 28468324000
• 純資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 28484662000
• 純資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 28468324000
• 負債純資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 54078015000
• 負債純資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 51349337000
• 賃貸事業収入、営業収益、投資業 [当期 / 個別 / 期間] / 円: 1655824000
• 営業収益、投資業 [当期 / 個別 / 期間] / 円: 1655920000

開示本文抜粋（主要な経営指標等の推移 [テキストブロック]）: （１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移期別第1期第2期決算年月2026年1月2026年7月営業収益(百万円)1,5971,655（うち不動産賃貸事業収益）(百万円)1,5971,655営業費用(百万円)427550（うち不動産賃貸事業費用）(百万円)348453営業利益(百万円)1,1691,105経常利益(百万円)756840当期純利益(百万円)754839総資産額(百万円)54,07851,349（対前期比）(％)-△5.0純資産額(百万円)28,48428,468（対前期比）(％)-△0.0出資総額（注2）(百万円)27,73027,628発行済投資口の総口数(口)287,300287,3001口当たり純資産額(円)99,14699,0891口当たり当期純利益（注3）(円)4,6262,921分配金総額(百万円)8559031口当たり分配金額(円)2,9783,145（うち1口当たり利益分配金）(円)2,6262,921（うち1口当たり利益超過分配金）(円)352224総資産経常利益率（注4）(％)2.81.6（年換算値）（注5）(％)(6.0)(3.2)自己資本利益率（注6）(％)5.32.9（年換算値）（注5）(％)(11.3)(5.9)自己資本比率（注7）(％)52.755.4有利子負債額(百万円)25,06922,636有利子負債比率(注8)(％)46.444.1配当性向（注9）(％)100.0100.0投資物件数(件)1515総賃貸可能面積（注10）(㎡)46,481.9246,481.92期末テナント数（注11）(件)11期末稼働率（注12）(％)100.0100.0当期減価償却費(百万円)255260当期資本的支出額(百万円)837賃貸NOI（Net Operating Income）（注13）(百万円)1,5041,462 （注1）本投資法人の営業期間（以下「事業年度」又は「計算期間」ということがあります。）は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6か月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日（2025年4月1日）から2026年1月31日までです。（注2）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。（注3）「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。（注4）経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100（注5）第1期は2025年8月14日より実質的な運用を開始したため、実質的な運用日数により年換算した数値を括弧書きで記載しています。第2期は資産運用期間の日数に基づき、それぞれ年換算した数値を括弧書きで記載しています。（注6）当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100（注7）期末純資産額／期末総資産額×100（注8）期末有利子負債／期末総資産額×100（注9）分配金総額（利益超過分配金は含まない）／当期純利益×100（注10）「総賃貸可能面積」とは、各保有不動産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積の合計であり、賃貸借契約書（ただし、信託受託者とマスターリース会社との間でパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約による賃貸部分に係る転貸借契約書。）又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもののうち、本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、駐車場契約及びその他収入に係る契約に基づく面積は含まれません。（注11）「期末テナント数」とは各期末現在において効力を有する賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者の数を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸を受けている者を除きます。（注12）「期末稼働率」とは各期末現在における稼働率（賃貸可能面積合計に対して賃貸面積合計が占める割合）を記載しています。（注13）当期賃貸営業利益（不動産賃貸事業収益―不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（注14）本書において特に記載のない限り、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。 ② 運用状況(イ) 当期の概況a. 投資法人の主な経緯 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、霞ヶ関リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2025年4月1日に出資金160百万円（1,600口）で設立され、2025年4月24日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第176号）。その後、本投資法人は、2025年8月12日を払込期日として公募による新投資口（285,700口）の発行を実施し、2025年8月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード401A）。これらの結果、当期末日（2026年7月31日）現在における発行済投資口の総口数は、287,300口となっています。なお、上場日翌日の2025年8月14日に新規物件を取得し、運用物件数は15物件、取得価格合計は49,210百万円となっています。 当期は、新規物件の取得または譲渡、投資口の追加発行はありません。 b. 運用環境 当期（2026年7月期）における我が国の経済は、中東情勢の影響もあり一部に弱めの動きもみられますが、グローバルなAI関連需要の増加などを背景に緩やかに回復しています。個人消費も株価上昇に伴う資産効果による高額品の販売好調など、底堅く推移しています。 国内の宿泊マーケットについては、日本政府観光局（JNTO）によると、2026年上半期（1～6月）の訪日外客数は累計約2,108万人となり、中国市場の低迷が主な押し下げ要因になり前年同期比▲2.0％となりました。7月単月（約344万人、前年同月比+0.1％）では韓国・インドネシア・メキシコなど17市場で7月として過去最高を記録するなど、市場ごとのばらつきがみられました。 また、観光庁「宿泊旅行統計調査」によると、2026年1月から6月の延べ宿泊者数（全体）は296万人泊（前年同時期比▲4.7％）、うち日本人の宿泊者数は213万人泊（前年同時期比▲3.0％）うち外国人延べ宿泊者数は83万人泊（前年同月比▲8.8％）となりました。 本投資法人は、デベロッパー(注1)である霞ヶ関キャピタル株式会社（以下「霞ヶ関キャピタル」ということがあります。）をスポンサーとする、日本初のデベロッパー系ホテル特化型上場リート(注2)です。このような環境のもと、本投資法人は、スポンサーである霞ヶ関キャピタルグループ(注3)の開発力・運営力を活用し、国内ホテルマーケットで供給が不足する多人数向けホテル(注4)に日本各地で投資することを通じて、日本の観光立国としての発展に貢献しつつ持続的な成長を図り、投資主価値の向上を目指しています。（注1）「デベロッパー」とは、土地若しくは建物又はその両方を取得し、取得した不動産を開発又は再開発することを主たる事業として行う事業体をいいます。以下同じです。（注2）「ホテル特化型上場リート」とは、全ての上場不動産投資法人（以下「J-REIT」といいます。）のうち、実際に保有している資産全体におけるホテルの割合（取得価格ベース）が90％を超えるものをいいます（2026年7月末日時点までの各J-REITの最新の有価証券報告書、有価証券届出書及び適時開示による公表情報その他開示資料に基づきます。）。また、ホテル特化型上場リートのうち、デベロッパーをスポンサーとするものを「デベロッパー系ホテル特化型上場リート」と称しています。（注3）「霞ヶ関キャピタルグループ」とは、霞ヶ関キャピタル株式会社並びにその子会社及び関連会社からなる企業グループをいいます。また、「スポンサーグループ」ということがあります。以下同じです。（注4）「多人数向けホテル」とは、複数名で宿泊することを前提とし、宿泊料金が宿泊者数ごとではなく一部屋ごとに設定されているホテルを指します。以下同じです。 c. 運用状況 本投資法人は、2025年8月14日に取得した15物件（取得価格49,210百万円）の運用を継続しています。当期末日現在における保有15物件の賃貸可能面積は46,481.92㎡、賃貸面積は46,481.92㎡、稼働率は100.0％でした。 d. 資金調達の状況（エクイティ・ファイナンス） 前期においては、2025年8月12日を払込期日とした公募による新投資口（285,700口）の発行を行い、27,570百万円の資金を調達しました。その後の新規のエクイティ・ファイナンスはありません。（デット・ファイナンス） 前期においては、2025年8月14日付で株式会社みずほ銀行をアレンジャーとしたシンジケートローンにより、株式会社みずほ銀行、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社東京スター銀行、株式会社三十三銀行、株式会社関西みらい銀行、株式会社滋賀銀行、株式会社静岡銀行、株式会社第四北越銀行、株式会社千葉銀行、株式会社中国銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社山梨中央銀行及び株式会社肥後銀行から25