退休後年紀漸長，不少長輩會選擇搬到兒女家同住，方便彼此照顧，原本的房子則留著，既沒有出租，也沒有拿來做生意。 不過，財政部提醒，地價稅能否享有自用住宅用地2‰優惠稅率，關鍵不只是房屋有沒有出租，還要看土地所有權人、配偶或直系親屬是否有人設籍。 如果退休夫妻搬去子女家時，把原本老家的戶籍全部遷走，即使房子仍是自己名下、沒有出租，也可能失去優惠，改按10‰至55‰的一般用地稅率課徵地價稅，最低稅率就是原本的5倍。 2026年地價稅將於11月1日開徵，財政部指出，原本已核准適用優惠稅率的土地，若因全戶遷出而失去資格，應於30日內向地方稅稽徵機關申報；日後即使將戶籍遷回，也必須重新申請，才能恢復優惠。

退休搬去子女家，老房子沒出租為何還會被課較高地價稅？ 不少退休長輩以為，老房子既然沒有出租，也沒有拿來營業，就能繼續適用自用住宅用地優惠稅率，但實際上並非如此。 根據財政部稅務入口網「地價稅貼心小叮嚀」提醒，自用住宅用地除了必須沒有出租、沒有營業使用，還須有土地所有權人本人、配偶或直系親屬至少1人，在該處辦妥戶籍登記。 舉例來說，一對退休夫妻原本住在自己名下的房子，地價稅也已核准適用2‰優惠稅率。 後來因年紀漸長，決定搬去兒子家同住，連同戶籍也一起遷走，原本的老房子從此無人設籍。 即使老家沒有賣掉、沒有出租，也沒有拿來營業，只要不再符合設籍要件，就可能被取消自用住宅用地優惠，改按一般用地稅率課徵。 這並非只有退休族才會遇到的問題。

屏東縣政府財稅局2026年5月曾分享真實諮詢案例，一名黃姓民眾為了孩子就讀學區，將全家戶籍遷出，家人卻仍住在原本房子裡，最後因不符合戶籍要件而被補徵地價稅。 稅務局指出，即使仍實際居住，只要全戶遷出、房屋變成沒有符合資格者設籍的空戶，就不符合自用住宅用地的戶籍條件。 退休後戶籍遷出，地價稅會怎麼變？

退休後的老家情況 地價稅優惠判斷 夫妻搬去兒子家，老家戶籍全部遷出 不符合設籍要件，須申報改課 父親搬走，母親仍於老家設籍 符合戶籍要件，仍須符合其他規定 父母搬走，成年兒子仍設籍居住老家 符合戶籍要件，仍須符合其他規定 老家只有兄弟姊妹設籍 不符合直系親屬設籍要件 老家未出租，但完全無人設籍 不能只憑未出租享有2‰優惠 全戶遷出後又把戶籍遷回 須重新申請，經核准才可恢復優惠 2026年9月22日後才提出新申請 原則上2027年起適用 老家要留誰的戶籍才有地價稅優惠？ 不是任何親戚都可以 如果退休後打算搬家，又希望老家繼續適用自用住宅用地優惠稅率，應先確認原本房屋內還有哪些家人設籍。

財政部指出，只要符合其他法定要件，至少須保留以下3類人員其中1人設籍： 第一，土地所有權人本人。 例如房屋、土地登記在父親名下，父親仍符合設籍條件。 第二，土地所有權人的配偶。 例如房屋土地登記在丈夫名下，妻子於該地址設籍。 第三，土地所有權人的直系親屬。 例如父母、子女或孫子女等，符合規定者也可作為設籍要件。 不過，兄弟姊妹屬於旁系血親，並非規定中的直系親屬。 若老家只剩兄弟姊妹等不符合資格者設籍，不能單憑其戶籍就繼續適用優惠。 還要注意，保留符合資格者的戶籍只是其中一項條件，並非只要戶籍掛在老家，就一定能享有優惠；房屋是否出租、營業、實際使用情況，以及土地面積等，也都須符合規定。 地價稅優惠取消會多繳多少？

2‰變10‰，最低稅率差5倍 自用住宅用地與一般用地，最大的差別就是地價稅稅率。 根據財政部規定，符合資格且經核准的自用住宅用地，可適用2‰優惠稅率；一般用地則按10‰至55‰的累進稅率課徵。 也就是說，若從2‰優惠稅率改按10‰的一般基本稅率計算，稅額會變成原本的5倍；若適用更高累進稅率，差距還可能擴大。 以課稅地價總額100萬元、且全部按一般用地基本稅率10‰計算的簡化情境為例，原本適用2‰時，地價稅為2000元；失去優惠後，按10‰計算則為1萬元，一年增加8000元。 實際稅額仍須依土地課稅地價、持有土地及累進稅率等條件計算，並非每位退休長輩搬家後，都會多繳相同金額。

另外，屏東縣政府財稅局提醒，戶籍遷出形成空戶後，原則上自遷出次年起改按一般用地稅率課徵。 若未依規定申報，經查獲後除須補繳稅款，還可能面臨罰鍰。 戶籍已經遷出怎麼辦？ 30日內申報，遷回還要重新申請 財政部提醒，原本已核准適用自用住宅用地優惠稅率的民眾，只要土地使用情況及相關資格沒有變更，原則上不必每年重新申請。 但如果退休後搬家，造成原本的房屋沒有符合資格的家人設籍，或房屋改為出租、營業使用，導致優惠原因消滅，就應於30日內向土地所在地的地方稅稽徵機關申報。 最容易被忽略的是，日後即使重新把戶籍遷回老家，也不代表原本的2‰優惠會自動恢復。 土地所有權人仍須重新提出申請，經稅務機關審核符合資格後，才能再次適用。

2026年地價稅自用住宅用地優惠申請期限為9月22日，目前已過期限。 財政部指出，逾期提出的新申請，原則上自申請次年起適用，不能因為11月收到繳款書才發現稅額增加，就認定當年度可以立即恢復優惠。 此外，自用住宅用地仍有其他限制，包括地上房屋須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有，都市土地面積原則上不得超過300平方公尺、非都市土地不得超過700平方公尺；土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬，原則上以1處為限，符合已成年直系親屬設籍居住等規定者另有例外。 因此，退休後若準備搬去子女家，除了檢查老房子是否繼續自用，也應提前確認戶籍、土地所有權及優惠資格，以免原本享有多年的地價稅優惠，在搬家後受到影響。

資料來源： 財政部稅務入口網：地價稅貼心小叮嚀 屏東縣政府財稅局：自用住宅用地戶籍遷出形成空戶，將會補徵地價稅 新北市政府稅捐稽徵處：設籍人遷出或死亡致空戶，再遷入需重新提出申請 財政部賦稅署：115年地價稅優惠應於9月22日前申請