提出者: 森ヒルズリート投資法人 書類: 有価証券報告書（内国投資証券）－第40期(2026/02/01－2026/07/31) EDINETコード: E14490 証券コード: 該当なし 書類ID: S100ZA3V 対象期間: 2026-02-01 ～ 2026-07-31 提出日時: 2026-10-28 16:00 財務・開示要点:

• 営業未収入金、流動資産、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 206185000
• 営業未収入金、流動資産、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 234538000
• デリバティブ債権、流動資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 90195000
• デリバティブ債権、流動資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 126403000
• その他、流動資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 168578000
• その他、流動資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 106254000
• 流動資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 10162668000
• 流動資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 11233309000
• 有形固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 366824794000
• 有形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 365973407000
• 信託その他無形固定資産、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 200000
• 信託その他無形固定資産、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 91000
• その他、無形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 6077000
• 無形固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 30651163000
• 無形固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 30657131000
• 繰延税金資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 13000
• 繰延税金資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 13000
• デリバティブ債権、投資その他の資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 3077679000
• デリバティブ債権、投資その他の資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 2863583000
• 投資その他の資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 3523763000
• 投資その他の資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 3277831000
• 固定資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 400999720000
• 固定資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 399908370000
• 繰延資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 68690000
• 繰延資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 57121000
• 資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 411231079000
• 資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 411198801000
• 営業未払金、流動負債、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 262213000
• 営業未払金、流動負債、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 469868000
• 流動負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 30073395000
• 流動負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 30839799000
• 固定負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 178178611000
• 固定負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 178492945000
• 負債 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 208252007000
• 負債 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 209332745000
• 投資主資本、投資業 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 199811197000
• 投資主資本、投資業 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 198876069000
• 純資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 202979072000
• 純資産 [当期末 / 個別 / 時点] / 円: 201866056000
• 負債純資産 [前期末 / 個別 / 時点] / 円: 411231079000

開示本文抜粋（主要な経営指標等の推移 [テキストブロック]）: （１）【主要な経営指標等の推移】① 主要な経営指標等の推移 単位第31期自 2021年8月 1日至 2022年1月31日第32期自 2022年2月 1日至 2022年7月31日第33期自 2022年8月 1日至 2023年1月31日第34期自 2023年2月 1日至 2023年7月31日第35期自 2023年8月 1日至 2024年1月31日営業収益 百万円9,82011,19711,21011,21511,176(うち不動産賃貸事業収益) 百万円9,8209,8499,8659,8389,802営業費用 百万円3,7354,2124,2644,2594,373(うち不動産賃貸事業費用) 百万円3,4013,4483,4753,5163,628営業利益 百万円6,0856,9856,9456,9556,803経常利益 百万円5,5146,4436,4056,4246,291当期純利益(a)百万円5,5136,4436,4046,4236,289総資産額(b)百万円411,259412,892415,261414,888413,064純資産額(c)百万円201,657202,797205,155204,797204,778出資総額（純額）（注1）百万円195,718195,718195,718195,718195,718発行済投資口の総口数(d)口1,916,3301,916,3301,916,3301,916,3301,916,3301口当たり純資産額(c)/(d)円105,231105,825107,056106,869106,859分配金総額(e)百万円5,6095,8065,8256,4236,2891口当たり当期純利益(注2)円2,8773,3623,3423,3523,2821口当たり分配金額(e)/(d)円2,9273,0303,0403,3523,282(うち1口当たり利益分配金) 円2,9273,0303,0403,3523,282(うち1口当たり利益超過分配金) 円－－－－－総資産経常利益率(注3)％1.41.61.51.51.5(年換算)(注3)％2.73.23.13.13.0自己資本利益率(注3)％2.73.23.13.13.1(年換算)(注3)％5.46.46.26.36.1自己資本比率(c)/(b)％49.049.149.449.449.6配当性向(注4)％101.790.190.999.999.9(その他参考情報) 期末投資物件数(注5)件1111111111期末エンドテナント総数(注6)件342358367364362期末総賃貸可能面積(注7)㎡181,518.93181,339.35181,154.65180,977.11180,797.12期末総賃貸面積(注7)㎡176,846.23178,203.13179,125.37179,294.95175,726.30期末稼働率(注8)％97.498.398.999.197.2当期減価償却費 百万円1,0791,0881,0881,0971,083当期資本的支出額 百万円203683127717191NOI(注3)百万円7,4987,4897,4787,4197,2571口当たりFFO(注3)円3,4403,2263,2083,2063,130FFO倍率(注3)倍20.723.523.222.422.1デット・サービス・カバレッジ・レシオ(注3)倍16.619.619.519.919.6金利償却前当期純利益(注3)百万円7,0157,9377,8997,9187,768支払利息(注3)百万円422405405397395有利子負債額(注3)百万円192,422192,422192,422192,422190,422期末総資産有利子負債比率 ％46.846.646.346.446.1当期運用日数 日184181184181184 単位第36期自 2024年2月 1日至 2024年7月31日第37期自 2024年8月 1日至 2025年1月31日第38期自 2025年2月 1日至 2025年7月31日第39期自 2025年8月 1日至 2026年1月31日第40期自 2026年2月 1日至 2026年7月31日営業収益 百万円11,17311,08811,22311,38111,126(うち不動産賃貸事業収益) 百万円9,7559,6739,7009,8619,868営業費用 百万円4,2944,3184,4284,4984,437(うち不動産賃貸事業費用) 百万円3,5553,5733,6653,7333,713営業利益 百万円6,8796,7696,7956,8826,688経常利益 百万円6,3446,1646,0946,1255,808当期純利益(a)百万円6,3436,1636,0936,1245,807総資産額(b)百万円413,260413,182407,947411,231411,198純資産額(c)百万円205,575205,654201,828202,979201,866出資総額（純額）(注1)百万円195,718195,718191,718191,718190,823発行済投資口の総口数(d)口1,916,3301,916,3301,886,2351,886,2351,879,4351口当たり純資産額(c)/(d)円107,275107,316107,000107,610107,407分配金総額(e)百万円6,3435,9025,8285,8475,8261口当たり当期純利益(注2)円3,3103,2163,2023,2473,0831口当たり分配金額(e)/(d)円3,3103,0803,0903,1003,100(うち1口当たり利益分配金) 円3,3103,0803,0903,1003,100(うち1口当たり利益超過分配金) 円－－－－－総資産経常利益率(注3)％1.51.51.51.51.4(年換算)(注3)％3.13.03.03.02.8自己資本利益率(注3)％3.13.03.03.02.9(年換算)(注3)％6.25.96.06.05.8自己資本比率(c)/(b)％49.749.849.549.449.1配当性向(注4)％99.995.795.695.4100.3(その他参考情報) 期末投資物件数(注5)件1111111111期末エンドテナント総数(注6)件372372376356363期末総賃貸可能面積(注7)㎡180,572.82180,393.26182,655.52185,381.73185,248.80期末総賃貸面積(注7)㎡178,981.56179,209.82181,747.00183,380.25181,970.53期末稼働率(注8)％99.199.399.598.998.2当期減価償却費 百万円1,0761,0641,0701,0901,137当期資本的支出額 百万円8153485612851,390NOI(注3)百万円7,2767,1637,1057,2187,2921口当たりFFO(注3)円3,1313,0332,9903,0193,025FFO倍率(注3)倍20.520.922.624.221.3デット・サービス・カバレッジ・レシオ(注3)倍18.515.613.111.89.8金利償却前当期純利益(注3)百万円7,8447,7247,7587,8807,730支払利息(注3)百万円424496594665786有利子負債額(注3)百万円189,922189,422188,188189,522190,622期末総資産有利子負債比率 ％46.045.846.146.146.4当期運用日数 日182184181184181(注1) 「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額については考慮していません。(注2) 「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を次の日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。第31期 1,916,330口第32期 1,916,330口第33期 1,916,330口第34期 1,916,330口第35期 1,916,330口第36期 1,916,330口第37期 1,916,330口第38期 1,902,711口第39期 1,886,235口第40期 1,883,372口 (注3) 記載した指標は、以下の方法により算定しています。なお、年換算値は、1年を365日として算定しています。・総資産経常利益率＝経常利益／平均総資産額（※1）・自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額（※2）・NOI＝当期賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費（※3）・1口当たりFFO（Funds from Operation）＝（当期純利益＋当期減価償却費－不動産等譲渡損益）／発行済投資口の総口数・FFO倍率第31期＝2022年1月末投資口価格（141,000円）／年換算後1口当たりFFO第32期＝2022年7月末投資口価格（153,000円）／年換算後1口当たりFFO第33期＝2023年1月末投資口価格（147,600円）／年換算後1口当たりFFO第34期＝2023年7月末投資口価格（144,700円）／年換算後1口当たりFFO第35期＝2024年1月末投資口価格（137,200円）／年換算後1口当たりFFO第36期＝2024年7月末投資口価格（128,600円）／年換算後1