父母想把房子移转给子女，不一定都是直接「送」，有些家庭会选择以买卖方式处理。 假设爸爸把名下房子以1000万元卖给儿子，双方签好买卖契约，儿子也真的从帐户汇了1000万元给爸爸，看起来钱有付、房子也有过户，应该就是一般买卖。 不过依现行税法，父子间的财产交易有一项一般陌生人买卖不会遇到的规定：国税局不只看「有没有汇款」，还会确认这笔房款究竟从哪里来。 爸爸卖房给儿子，为何有付钱仍可能被认定是赠与？ 关键在《遗产及赠与税法》第5条。

依现行规定，二亲等以内亲属间的财产买卖，原则上以赠与论；但如果能提出已支付价款的确实证明，而且这笔价款不是由出卖人贷给买受人，也不是由出卖人提供担保，让买受人向他人借得，就可以证明交易确实属于买卖，不以赠与论。 因此，爸爸把房子卖给儿子，即使儿子能提出1000万元已导入爸爸帐户的银行纪录，也还要进一步证明这笔钱的来源符合规定。 儿子真的汇1000万元，问题可能出在「钱原本就是爸爸的」 例如爸爸把房子以1000万元卖给儿子，但儿子原本没有足够资金，于是爸爸先借1000万元给儿子，钱进入儿子的银行帐户后，儿子再把这1000万元汇回爸爸，作为购屋价款。 从银行纪录来看，确实存在一笔「儿子汇1000万元给爸爸」的付款。

但依《遗产及赠与税法》规定，如果买方所支付的价款，本来就是由身为卖方的爸爸借给儿子的，就不符合排除视同赠与的条件。 财政部也提醒，父母子女间以买卖方式移转不动产时，除了要提出支付价款证明，也要提出资金来源，经税捐机关认定交易确实属于买卖，才不会以赠与论。 爸爸替儿子担保借钱买房，也要注意 另一种情况，是儿子没有直接向爸爸拿钱，而是向银行贷款。 但《遗产及赠与税法》第5条第6款规定，如果买方支付的价款，是由出卖人提供担保后，再由买方向他人借得，同样不符合排除视同赠与的条件。 也就是说，爸爸把房子卖给儿子，儿子虽然名义上向银行贷款付款，但如果这笔借款是靠身为卖方的爸爸提供担保才取得，仍可能涉及赠与认定。

儿子用自己的薪水、存款买爸爸房子，可以吗？ 父母把房子卖给子女，并不是一律都会被认定是赠与。 如果儿子确实具备购屋能力，例如利用长期累积的薪资、存款、投资所得或其他属于自己的财产支付房款，并能提出资金来源及实际付款证明，经国税局认定交易属实，就可以依买卖处理，不以赠与论。 因此，除了房屋买卖契约、过户数据与银行汇款纪录外，买方的资金来源能否清楚说明，也是亲属间不动产交易的重要证明。 爸爸以前每年送244万元给儿子，之后能拿来买爸爸房子吗？ 另一种常见情况，是父母多年前就利用每年赠与税免税额，逐年把现金移转到子女名下。 2026年现行赠与税免税额仍为每名赠与人每年244万元。

财政部也说明，父母可以利用每年赠与税免税额将现金赠与子女，子女受赠后，可利用这些资金自行投资或置产。 因此，父母以前依法赠与给子女、且已真正移转由子女支配的资金，日后可以成为子女购屋的财力来源。 但如果资金之后又回到父母帐户，或实际仍由父母掌控，造成金流中断、不连贯，日后要再主张这些钱属于子女自己的购屋资金，就可能产生认定问题。 如果只有部分房款证明不了，不一定整笔都算赠与 假设父子双方约定房屋成交价1000万元，儿子能证明其中700万元确实来自自己的存款、薪资或其他合法资金，但另外300万元的来源无法提出确实证明，并不代表1000万元全部都一定被当成赠与。

依财政部相关函释，二亲等以内亲属间财产买卖，如果只有部分价款能提出确实支付证明，原则上会就无法证明确实支付的部分，依相关规定处理。 实际案件仍要看当事人提出多少付款证明、资金来源是否可以查证，以及整体交易情形认定。 被认定是赠与，不是直接拿成交价1000万元算税 其中1000万元是父子双方约定的房屋成交价，即使部分或全部交易最后被依规定以赠与论，也不代表国税局会直接以1000万元作为不动产赠与价额。 依财政部规定，不动产赠与价值的认定，土地原则上依赠与时的公告土地现值计算，房屋则依房屋评定标准价格计算。 因此，不能直接用「1000万元成交价－244万元免税额」来估算实际赠与税。

2025年1月1日以后发生的赠与案件，赠与税采三级累进税率，课税赠与净额2811万元以下适用10％，超过2811万元至5621万元部分适用15％，超过5621万元部分则适用20％。 实际应缴多少赠与税，仍须依赠与财产价值、当年度其他赠与、免税额及依法可扣除项目等条件计算。 亲子买房别只留汇款纪录，完整金流才是关键 父母子女等二亲等以内亲属间买卖房屋，不能只留下买卖契约与最后一笔汇款纪录。 资金从哪里来、是否确实属于买方，以及付款流程能否完整证明，都是国税局判断交易究竟属于真实买卖或涉及赠与的重要依据。

若房款确实来自儿子自己的资金，并能提出完整证明，交易可依买卖处理；反之，如果钱是由爸爸先借给儿子，再由儿子汇回，或由身为卖方的爸爸提供担保取得，就可能落入《遗产及赠与税法》规定的视同赠与范围。 参考数据 财政部税务入口网，〈配偶以及二亲等以内亲属间财产之移转，是否应课征赠与税？ 〉 财政部税务入口网，〈亲子赠与〉。 财政部税务入口网，〈赠与财产的价值如何计算？ 〉。 财政部税务入口网，〈买卖、赠与或继承方式将财产移转子女何者有利〉。 财政部主管法规共用系统，《遗产及赠与税法》第5条。 财政部相关函释，有关二亲等以内亲属间财产买卖部分价款能提出支付证明时之认定原则。 财政部北区国税局，2026年赠与税免税额及相关申报规定。

本文内容依现行法规及财政部、国税局公开数据整理，仅供一般信息参考；实际税务认定仍须视个案交易方式、资金来源及相关证明文档而定，如有具体案件，建议向国税局或专业税务人员确认。