美國房貸利率持續飆升，房地美(FMCC)1日公布的最新數據顯示，截至10月1日當週，美國30年期固定房貸平均利率由前一週的7.03%跳升至7.28%，單週大漲25個基點，創下2022年10月以來最大單週升幅，同時也是2023年11月22日以來最高水準，連續第6週上升。去年同期30年期房貸平均利率為6.34%，顯示一年內已上升94個基點。

15年期固定房貸利率也同步攀升，由前一週的6.42%升至6.60%，遠高於去年同期的5.55%。房地美的調查主要針對傳統、符合貸款規模限制、20%自備款且信用條件良好的購屋貸款，因此實際借款人取得的利率可能因信用、貸款金額、自備款及其他條件而高於或低於這項平均值。

房貸利率這波快速上升，已讓美國購屋族的負擔明顯增加。以40萬美元、30年期固定房貸計算，利率由今年2月底的5.98%升至目前7.28%，每月本息支出大約增加276美元。房貸成本快速攀升，也使部分潛在買家選擇延後購屋，進一步壓抑原本已經偏弱的住宅市場需求。

最新房貸申請數據已反映這項壓力。美國抵押貸款銀行協會(MBA)9月30日公布，截至9月25日當週，全美房貸申請量經季節調整後較前一週下降6%，再融資申請量下滑9%，較去年同期更大減56%；購屋貸款申請量則較前一週下降4%，未經季節調整的購屋申請量較去年同期下降14%。MBA指出，房貸申請量已降至2025年以來最低的週度水準之一。

在利率急升之下，部分借款人也開始轉向浮動利率抵押貸款(ARM)。MBA數據顯示，截至9月25日當週，ARM占全部房貸申請比率升至10.3%，創2025年10月以來最高，主要原因是ARM利率約比固定房貸低80個基點，讓部分購屋族尋求降低短期融資成本的方式。

房貸利率與美國10年期國債殖利率高度相關，並非單純跟隨聯準會政策利率變化。由於30年期房貸本質上是長期融資工具，銀行與房貸機構通常會根據10年期美債殖利率及相關市場利差調整定價，因此當長天期公債遭到拋售、殖利率急升時，房貸成本也會受到直接影響。

近期美國債券市場正經歷劇烈拋售。10年期美債殖利率10月1日一度升至5.34%，創2002年以來最高水準，雖然盤中後段因投資人逢低承接而回落至約5.26%，但整體殖利率仍處於2000年代初期以來罕見的高檔。

長天期美債殖利率飆升的背後，包含能源價格上漲重新推升通膨疑慮、美國經濟活動仍具韌性，以及政府龐大融資需求等因素。9月美債市場出現今年以來最劇烈的季度殖利率上升之一，市場開始重新評估未來通膨及利率路徑，進而推升長天期公債要求的殖利率溢價。

中東戰事也成為近期利率上升的重要背景。美國與以色列自今年2月底對伊朗發動攻擊後，能源供應受到衝擊，原油價格大幅上升，市場擔心能源成本將透過汽油、運輸及生產成本傳導至整體物價。能源價格重新成為通膨風險來源後，債券投資人要求更高殖利率以補償未來通膨的不確定性，進一步推高美債殖利率及房貸利率。

美國政府財政赤字及持續的國債供給同樣受到市場關注。當政府需要大量發行公債籌措資金時，市場必須吸收更多長天期債券；若投資人要求更高殖利率才能承接新增供給，債券價格下跌便會進一步推高整體市場融資成本。

AI與資料中心投資熱潮也增加企業對資金的需求。近年大型科技企業及相關基礎建設業者大舉投入AI運算、資料中心及電力設施，帶動企業融資及資本支出需求增加。在政府大量發債與企業資本需求同時偏高的環境下，市場資金競爭加劇，也成為長期利率居高不下的因素之一。

不過，房貸利率升高並不代表聯準會一定會升息。聯準會主要控制短期政策利率，30年期房貸則受到長天期公債殖利率、通膨預期、金融市場風險溢價及房貸證券化市場等多重因素影響。即使聯準會未來調整政策利率，房貸利率也不一定同步、同幅度變動。

目前聯準會下一次聯邦公開市場委員會(FOMC)會議預定於10月27日至28日舉行。市場將密切觀察通膨、就業及能源價格變化，以及長天期美債殖利率是否持續處於高檔。

房市方面，高利率正在與房屋價格偏高、房源不足等問題形成雙重壓力。對已持有低利率房貸的屋主而言，出售房屋後重新購屋可能意味著必須接受明顯更高的融資成本，因此部分屋主傾向繼續持有現有房產，限制市場上的房屋供給。

另一方面，首次購屋族及需要再融資的借款人受到的衝擊更為直接。MBA數據顯示，再融資申請量較去年同期大減56%，而購屋申請量也比去年同期低14%，顯示目前的高利率環境已經同時壓縮購屋與再融資兩大市場。

美國房市因此面臨利率與需求互相牽制的局面。房貸利率持續突破7%，會降低購屋族的負擔能力並推遲部分需求；但如果需求降溫速度快於房屋供給增加，房價又可能維持韌性，使市場難以透過房價大幅修正來抵銷融資成本上升。

今年2月底，30年期房貸平均利率曾短暫降至5.98%，創2022年底以來最低，之後卻在半年多時間內重新升至7.28%。如今利率不僅回到7%以上，更達到近3年高點，意味著美國住宅市場原本期待的融資環境改善尚未出現。

接下來美國房市能否止跌，關鍵仍在長天期美債殖利率、通膨與能源價格走勢。如果10年期美債殖利率維持5%以上，房貸利率短期內很難大幅回落；反之，若通膨壓力減弱、債券市場拋售降溫，長天期殖利率回落，房貸成本才可能重新獲得下降空間。

在目前利率快速上升、房貸申請量同步下滑的情況下，美國住宅市場的交易量及購屋負擔能力將持續受到壓力，而房貸利率是否能從接近3年高點回落，也將成為第四季美國房市及消費需求的重要觀察指標。