爸爸花1000万元买了一间房，几年后把房子送给儿子，儿子再以1200万元卖掉，房地合一税该怎么算？很多人的第一个反应，可能是拿1200万元售价减掉爸爸当年的1000万元买价，认为儿子只赚了200万元。不过，如果儿子是在2016年1月1日以后受赠取得、出售时属于房地合一税课税范围，算法并不是这么直接。依财政部规定，受赠取得房地后出售，取得成本原则上不是沿用赠与人当初实际花多少钱买，而是以受赠当时的房屋评定现值、公告土地现值，再按消费者物价指数调整后计算。也就是说，即使爸爸当初真的花1000万元买房，这1000万元也不一定能直接拿来替儿子扣除。

爸爸1000万元买的房送给儿子，儿子成本不是1000万元

一般自己出钱买房，之后再出售，如果能提出相关证明文档，原始取得成本原则上就是当初买房实际支付的成本。但如果房子不是自己买来的，而是父母「送」的，算法就不一样。财政部税务入口网说明，房屋土地如果是因继承或受赠取得，计算房地交易所得时，可以减除的原始取得成本，原则上是「继承或受赠时的房屋评定现值及公告土地现值」，再依交易日所属年月政府已公告的最近台湾地区消费者物价总指数调整，而不是直接沿用前一手当初实际买房的成交价格。

因此，假设爸爸当初花1000万元买下一间房，后来再赠与儿子，儿子日后以1200万元出售，不能直接用「1200万－1000万＝200万元」，就认定房地交易所得只有200万元。真正能扣除多少成本，还得看儿子受赠当时的房屋评定现值、公告土地现值、消费者物价指数，以及有没有符合规定而且能提出证明的取得、改良及移转费用。光知道「爸爸1000万元买、儿子1200万元卖」两个数字，还无法直接算出儿子最后要缴多少房地合一税。

爸爸1200万元买房，儿子1100万元卖掉，最后还是被补税

这种情况并非只是纸上谈兵。财政部北区国税局就曾公布一件实际案例。案例中的父亲在2013年以1200万元买进一笔房地，2016年2月5日将房地赠与儿子，儿子到了2024年10月1日再以1100万元出售。

从一般人的直觉来看，爸爸当初花1200万元买进，儿子最后只卖1100万元，价格还少了100万元，似乎根本没有赚钱。儿子申报房地合一税时，也把爸爸当年的1200万元买价及相关税费5万元列入成本，申报可减除成本共1205万元；另外列报移转费用40万元及土地涨价总数额10万元，最后自行申报为亏损。但北区国税局查核后认定，儿子是通过赠与取得这笔房地，因此不能直接把爸爸当年1200万元的实际买价拿来当作自己的取得成本。

明明卖得比爸爸买得还便宜，为什么还会有所得？

北区国税局重新核算后，以儿子受赠时的房屋评定现值88万元、公告土地现值725万元，乘以消费者物价指数113%，再加上儿子受赠时缴纳的契税3万元及土地增值税78万3100元，最后核定可减除成本为1000万元。依财政部现行房地合一税计算公式，房屋土地交易所得额为「成交价额－可减除成本及费用」，因此这笔交易可先算出：

1100万元成交价额－1000万元可减除成本－40万元移转费用＝60万元房屋土地交易所得额。

接着计算课税所得时，再减除土地涨价总数额10万元，因此：

60万元－10万元＝50万元课税所得。

由于儿子自2016年受赠后持有至2024年出售，持有期间超过5年、未逾10年，适用20%税率，因此国税局核定应补缴税额10万元。这名儿子明明只卖1100万元，比爸爸当初1200万元的实际买价还少100万元，依税法重新计算后，仍然出现50万元课税所得。关键就在于，税法认定的「儿子取得成本」，不是爸爸当年的实际买价。

房地合一税到底怎么算？取得方式是关键

依财政部现行规定，个人出售适用房地合一税的房屋土地，如果是自己出价取得，计算方式为：房屋土地交易所得＝交易成交价额－原始取得成本－因取得、改良及移转而支付的费用。如果房屋土地是通过继承或受赠取得，则原始成本改以继承或受赠时的房屋评定现值及公告土地现值，再按政府发布的消费者物价指数调整后计算。

至于「课税所得」，还要再从房屋土地交易所得中，减掉交易日前3年内可以扣抵的房屋土地交易损失，以及依土地税法规定计算的土地涨价总数额。除了原始取得成本外，如果能提出证明文档，取得房屋土地达到可供使用状态前所支付的契税、印花税、代书费、规费、公证费、仲介费，以及符合规定的改良、修缮等支出，也可能列入可以减除的成本及费用。是否能列入，仍要看支出性质及相关证明文档。

爸爸持有10年再送儿子，儿子也算持有10年吗？

除了成本容易算错，另一个常见误区就是「持有期间」。目前境内居住者出售适用房地合一税的房地，持有2年以内适用45%税率；超过2年、未逾5年为35%；超过5年、未逾10年为20%；超过10年则为15%。符合自住房地租税优惠条件者，课税所得400万元以下免税，超过400万元部分适用10%税率。

但爸爸已经持有房子很多年，并不代表房子送给儿子后，爸爸前面的持有时间都能直接算到儿子身上。依财政部《房地合一课征所得税申报作业要点》，因继承或受遗赠取得房地，可以依规定把被继承人或遗赠人的持有期间合并计算；因配偶赠与取得，也可以把配偶持有期间合并计算。一般父母直接把房地赠与子女，则没有列在可以合并父母持有期间的规定内。

例如爸爸自己已经持有房屋10多年，今天才把房子赠与儿子，儿子1年后就出售，不能因为爸爸已经持有超过10年，就直接认为儿子也能适用「持有超过10年」的15%税率。因此，父母把房产直接赠与子女后，子女如果很快出售，除了取得成本可能低于原本想像，也要留意持有期间重新计算后，可能适用较高税率。

夫妻互赠又不一样，不能全部套同一套算法

不过，父母赠与子女与夫妻之间互相赠与，在房地合一税上的规则并不完全相同。依现行规定，因配偶赠与取得，而且符合配偶相互赠与财产不计入赠与总额规定的房地，其取得日可以追溯至配偶间第一次相互赠与前，原持有人最初取得财产的日期；取得成本也可以依规定回到配偶原始取得成本认定。因此，「爸爸送儿子」、「夫妻互赠」以及「继承父母房屋」，在房地合一税的取得成本、取得日及持有期间上，不能全部套用同一种算法。

房子免费送来，不代表以后卖掉就没有所得

父母把房产赠与子女时，大家最先注意的通常是赠与税，但子女将来出售房屋时，则可能再碰到房地合一税。而且，不动产在办理赠与时，赠与价值也不是直接拿市场成交价或爸爸当初的买价计算。依财政部规定，土地原则上以公告土地现值计算，房屋则以房屋评定标准价格计算赠与价值。

因此，爸爸当初实际花多少钱买房、赠与时申报的财产价值，以及儿子日后出售时能认列多少取得成本，本来就是不同的税务概念。另外，房地合一税也不是等到隔年5月申报综合所得税时才处理。个人出售符合房地合一税课税范围的房屋土地，原则上应自完成所有权移转登记日的次日起算30日内办理申报；就算最后计算结果是亏损或没有应纳税额，符合申报范围的案件仍要办理申报。

至于2016年以前取得、仍适用旧制的房屋，所得计算方式与房地合一税不同，出售前仍要先确认房屋取得时间及适用制度。因此，父母把房产赠与子女时，若子女未来可能出售，除了眼前的赠与税，也要一起看未来出售时的取得成本、持有期间与房地合一税率。否则等到真正卖房，才可能发现税法认定的成本，和爸爸当年的买价差了